1.    Ausgangslage

Dem Bauamt liegt der Bauantrag vom 05.12.2013 (Eingang Stadtbauamt: 10.12.2013) zur Errichtung eines SELA-Seniorenhauses in Kitzingen, Armin-Knab-Straße, vor.

Ursprünglich sollte dieses Seniorenhaus für selbstbestimmtes Leben im Alter (=SELA) im Zusammenhang mit dem Projekt „Mühlenpark“, einem Wohngebiet mit ca. 20 Bauplätzen, in der Kitzinger Siedlung gebaut werden. Dazu wurde auf Initiative einer Investorengemeinschaft ein Bauleitplanverfahren zur Schaffung des Baurechts begonnen, dass derzeit aber nicht weitergeführt wird. Die Genehmigungsfähigkeit des SELA-Hauses ist davon jedoch nicht berührt – wie nachfolgend dargestellt.

Hinweise:

·         Die Bauherren haben die Projektpläne vor Einreichung des Bauantrags bei einer Besprechung am 02.12.2013 mit dem Stadtbauamt, SG 61, abgestimmt.

·         Der Bauantrag liegt gem. § 13 Abs. 2 Ziff. 2.124 der Geschäftsordnung (GO) für den Kitzinger Stadtrat auf Grund der Summe der voraussichtlichen Baukosten von mehr als 1 Mio. € nicht mehr in der Zuständigkeit des Oberbürgermeisters und ist daher gem. § 9 Nr. 5 GO dem Verwaltungs- und Bauausschuss zur Entscheidung vorzulegen.

2.    Projektbeschreibung

Der Stadtrat Kitzingen hat im Jahr 2008 das Integrierte Handlungskonzept Kitzingen-Siedlung (IHK) zum Programm Soziale Stadt beschlossen. Die Planung strebt eine Umsetzung von Maßnahmen und Zielen des Konzepts an, die sich in dem Plangebiet umsetzen lassen.

Folgende Maßnahmen sind speziell im Bereich „Wohnen“ vorgesehen (IHK, S. 78, Ziffer 7.4 Maßnahmen):

„W1 „Neues Wohnen“ Familien (z.B. Böhmerwaldstraße)

W2 barrierefreies Wohnen (Standort noch offen)

W3 „Neues Wohnen“ Senioren (z.B. Ernst-Reuter-Straße)

W4 stufenweiser, langfristiger Umbau der Gemengelage Armin-Knab-Straße zum Wohngebiet.“

Diesen Vorgaben folgt die vorliegende Planung, wobei sich der jetzt vorgesehene Standort für das Ziel W3 durch die Nähe zu Kindergarten sowie Schul- und Sportstätten auszeichnet. Ferner ist das ehemalige Sägewerksgelände wegen seiner Ebenerdigkeit hervorragend geeignet für die barrierefreie Bauweise des oben beschriebenen Sela-Seniorenhauses.

Dies wäre in gleicher Weise auf den noch zur Verfügung stehenden Baugrundstücken im Stadtteil, weder in der Böhmerwaldstraße, die von Geschossbauten dominiert wird, noch in der Ernst-Reuter-Straße möglich. Dort kann der notwendige Flächenbedarf nicht erfüllt werden, das Gelände ist auch nicht eben.

Das Projekt beschreibt der Bauherr/Antragsteller wie folgt:

Bei dem SELA® Seniorenhaus Kitzingen handelt es sich um einen Gebäudekomplex, der in zwei Bauabschnitten errichtet wird.

Bei dem ersten Bauabschnitt handelt es sich um ein ebenerdig eingeschossiges, in Holzständerbauweise, zu einem kleinen Teil unterkellerten Gebäude, das als Seniorenhaus genutzt werden soll. Bei dem zweiten Bauabschnitt handelt es sich um ein dreigeschossiges, zum größten Teil unterkellertes barrierefreies Wohnhaus.

Das SELA-Seniorenhaus Kitzingen gliedert sich in sechs Häuser auf, wovon vier als Hausgemeinschaften plus zwei davon als Funktionsgelenke genutzt werden sollen. Die vier Hausgemeinschaften (Haus 1 bis 4) bestehen dabei jeweils aus zwei Doppel- und aus 9 bis 12 Einzelzimmern zuzüglich jeweils ein Gemeinschaftsbereich.

Als Leitbild dient hier das gemeinschaftliche Wohnen. Das Privatleben der Bewohner findet in den jeweiligen Bewohnerzimmern statt. Alle Bewohnerzimmer werden mit einer Nasszelle ausgestattet. Darüber hinaus können die Bewohner in den jeweiligen Gemeinschaftsbereichen zusammentreffen. Die Gemeinschaftsbereiche dienen der hauswirtschaftlichen Versorgung und dem familiären Wohnen der Bewohner. Diese bestehen jeweils aus Schwesternstützpunkt, einem großzügigen Kochbereich und einem Bereich der als Essbereich bzw. nach dem jeweiligen Leistungsvermögen und den jeweiligen Fähigkeiten der Bewohner für den täglichen Ablauf genutzt werden kann.

Die Häuser 5 und 6 werden als Funktionsgelenke genutzt. Darin werden sich der Verwaltungs-, Therapie- und Cafebereich und außerdem R-WC, Pflegebäder, Lager, Abschieds-, Putz und Müllraum befinden.

Die vier Hausgemeinschaften (Haus 1 bis 4) bilden mit den beiden Funktionsgelenken (Haus 5 und 6) durch die Bauform einen geschützten Innenhof der als zusätzliches Bindeglied zwischen den Häusern wirkt und den Bewohnern einen zusätzlichen Bereich der Sicherheit bietet.

In der Teilunterkellerung werden die Heizung, Spind- und Sozialraum, WC`s und Duschen untergebracht. Der Zugang zu diesen Räumen erfolgt über eine eigene Treppe.

Das Barrierefreie Wohnen gliedert sich in ein Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss auf und wird an das Seniorenhaus angebaut. Die Verbindung zwischen dem KG, EG, 1. OG und 2. OG erfolgt über ein Treppenhaus mit Aufzug.

Im Kellergeschoss werden Lager- und Abstellräume untergebracht, außerdem ein Wasch- und Trockenraum. Das Erdgeschoss wird aus zwei Ein-, zwei Zwei- und zwei Dreizimmerwohnungen, die alle jeweils eine Terrasse haben, bestehen. Das 1. Obergeschoss wird aus zwei Ein-, drei Zwei- und zwei Dreizimmerwohnungen die alle jeweils einen Balkon haben, bestehen.

Außerdem wird im 1. Obergeschoss eine Zweizimmerwohnung mit Balkon entstehen, die vom SELA Seniorenhaus Kitzingen genutzt werden wird. Der Zugang dazu findet über ein separates Treppenhaus statt.

Das 2. Obergeschoss wird aus zwei Zwei- und zwei Dreizimmerwohnungen, die jeweils einen Balkon haben, bestehen.

3.    Planungsrechtliche Einstufung

Das Vorhaben soll auf Flst. Nr. 5803 errichtet werden, der östlich angrenzende öffentliche Weg zur Galgenmühle (Teilfläche Flst. Nr. 5805/2) wird entwidmet und kann dann von den Vorhabenträgern zum geplanten Baugrundstück im notwendigen Umfang hinzugefügt werden. Die ordnungsgemäße Erschließung der Mühle ist auf vom Eigentümer auf dem privaten Grundstück Nr. 5802, welches an einer öffentlichen Verkehrsfläche anliegt, selbst herzustellen.

Diese Grundstücke befinden sich nicht innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, auch liegen sie nicht im Außenbereich (§ 35 BauGB) und sind daher als unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB einzustufen. Die Zulässigkeit von Vorhaben richtet sich daher nach Art und Maß des im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Die Nutzung in dem Bereich ist überwiegend von Wohnen geprägt, östlich befindet sich die (aufgelassene) Mühle/Sägewerk und mehrere Schulen bzw. ein Kindergarten. Die Charakteristik entspricht somit einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 4 BauNVO. Darin sind – wie hier geplant – Anlagen für soziale Zwecke gem. § 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO allgemein zulässig.

Im Übrigen stellt auch der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen, zuletzt geändert am 07.03.2012 (39. Änderung), für den Bereich eine allgemeine Wohnbaufläche dar (s. Anlage 2). Mit dieser Ausweisung hat die Stadt Kitzingen bereits ihre grundsätzlichen städteplanerischen Entwicklungsabsichten verbindlich zum Ausdruck gebracht.

4.    Sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften

4.1 Erschließung

Durch die unmittelbare Lage einer öffentlichen Verkehrsfläche (Armin-Knab-Straße bzw. Sickershäuser Straße) ist die ausreichende Erschließung des Vorhabens planungsrechtlich gesichert.

Die im Lageplan (Anlage 1) grau dargestellte Zufahrt an die Südostseite des Gebäudes ist eine Privaterschließung und wird vom Vorhabenträger innerhalb des Baugrundstücks selbst erstellt. In diesem Zusammenhang wird – wie bereits bekannt (vgl. Beschluss 2013/355 v. 12.12.2013) – das Einziehungsverfahren für die bislang öffentliche Fläche der Mühlenzufahrt durchgeführt, damit diese vom Bauherrn erworben und überbaut werden kann.

4.2 Stellplätze

Gemäß Garagen- und Stellplatzverordnung sind im Rahmen des Vorhabens 22 Stellplätze nachzuweisen. Diese können vollständig auf dem Baugrundstück untergebracht werden.

4.3 Brandschutznachweis

Bei dem geplanten Vorhaben handelt es sich um einen Sonderbau, daher ist der Brandschutznachweis entweder durch einen Fachgutachter oder behördlich zu prüfen. Der Bauherr hat sich aus Kostengründen dafür entschieden, das Stadtbauamt – SG Bauordnung – mit der vorgeschriebenen Prüfung zu beauftragen. Auf eine damit verbundene längere Genehmigungsdauer wurde der Bauherr bei dem o.g. Gespräch am 02.12.2013 ausdrücklich hingewiesen.

Andere öffentlich-rechtliche Vorschriften werden eingehalten und stehen dem Vorhaben damit nicht entgegen.

5.    Empfehlung der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt dem Bauausschuss ausdrücklich seine Zustimmung zu dem Bauantrag, da das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegen stehen.

1. Vom Sachvortag wird Kenntnis genommen.

2. Der Bauausschuss stimmt dem Bauantrag, BGV-Nr. BG-2013-300, zur Errichtung des SELA-Seniorenhauses in der Armin-Knab-Straße zu.