Betreff
Bebauungsplan Nr. 57 "Sickershausen - Schulstraße"; hier: Änderung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren (1. Änderung), Billigung des Entwurfs und Beschluss zur Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Vorlage
2015/089
Aktenzeichen
61.1-Po
Art
Sitzungsvorlage (Beschluss)

 

1. Anlass der Planänderung

Für den südöstlichen Bereich des Kitzinger Ortsteils Sickershausen hat die Stadt Kitzingen 1982/83 den Bebauungsplan Nr. 57 „Sickershausen – Schulstraße“ aufgestellt, dieser trat am 18.03.1983 in Kraft. Er umfasst Grundstücke im östlichen Abschnitt der Schulstraße sowie im Umfeld des Studierwegs. Für den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs ist ein „Dorfgebiet“ gem. § 5 BauNVO festgesetzt. Auf den übrigen Flächen sind neben Verkehrsflächen insbesondere Gemeinbedarfsflächen für den örtlichen Kindergarten, die Festhalle, den Festplatz sowie das Feuerwehrgerätehaus festgesetzt worden. Geprägt ist dieses Gebiet hauptsächlich von Wohnbebauung in einem landwirtschaftlich-dörflichen Umfeld.

Auffälliges Merkmal für Bebauungspläne aus jenem Zeitraum ist, dass die überbaubaren Flächen mittels Baugrenzen nur in sehr begrenztem Maße festgesetzt wurden. Einerseits wurden sie um Bestandsgebäude herum sehr eng angelegt, sodass bei Erweiterungen oftmals bereits eine Überschreitung stattfand, welche dann als Befreiung bei genehmigungspflichtigen Vorgängen zu beantragen war. Andererseits wurden relativ großflächig Bereiche der privaten Grundstücke von der Bebauung ausgenommen. Die Baugrenzen verlaufen dabei auch häufig nicht straßen- oder grenzparallel, sodass auch durch diesen Umstand planungsrechtliche Schwierigkeiten bei der Beurteilung der überbaubaren Flächen ausgelöst wurden. Aktuelles Beispiel sind die Flurstücke Nrn. 5, 5/2 und 6 an der Ecke Schulstraße/An der Sicker. Hierfür liegt konkret eine Anfrage zur Errichtung eines Wohnhauses vor. Gleichzeitig haben auch die Eigentümer der angrenzenden Flurstücke (Nrn. 1, 2, 7 und 9) mittels schriftlicher Eingabe an die Stadt Kitzingen ihr Interesse signalisiert, die rückwärtigen und bislang noch unbebauten Grundstücksbereiche für eine Nachverdichtung mit Wohnhausbebauung zur Verfügung zu stellen (Anlage 1).

Die Stadt Kitzingen begrüßt dieses Interesse im Sinne einer Nachverdichtung in einem bereits bebauten Bereich, anstatt neue Flächen im Außenbereich für Wohnbebauung in Anspruch nehmen zu müssen.

Bei dieser Gelegenheit werden gleichzeitig die Festsetzungen überprüft im Hinblick auf Rechtssicherheit, Zweckmäßigkeit sowie das Gebot der planerischen Zurückhaltung und dementsprechend angepasst. Durch diese Anpassung können auch die Antragsverfahren für künftige Bauvorhaben insofern erleichtert werden, dass für Neubauten bei Einhaltung der neuen Festsetzungen ein erleichtertes Genehmigungsverfahren (Genehmigungsfreistellungsverfahren gem. Art. 58 BayBO) durch die Bauherren angewendet werden kann.

Zwecks Ortsrandabrundung wird auch das Flurstück Nr. 251 im Südosten mit in den Geltungsbereich aufgenommen. Hier war bisweilen unklar, weshalb dieses Grundstück außerhalb des bisherigen Geltungsbereichs des Bebauungsplans lag, obwohl die Erschließungsanlagen (Studierweg) bis in Höhe des heutigen Wohnhauses ausgebaut waren. Nach Ortseinsichtnahme kommt man auch zu dem Ergebnis, dass es eindeutig zum Bebauungszusammenhang zu zählen ist, weshalb seine Einbeziehung im Rahmen der vorgenommenen Planänderung gerechtfertigt ist.

Anders dagegen verhält es sich mit den beiden Flurstücken Nrn. 654 und 654/1 im Südwesten. Auf beiden Flurstücken, die eindeutig im Außenbereich gem. § 35 BauGB liegen und bislang auch nicht zum überplanten Bereich gehörten, wurden zwei Wohnhäuser genehmigt. Wie aus dem Lageplan ersichtlich wird, stellen diese Wohnhäuser „Ausreißer“ dar und tragen nicht zu einer harmonischen Ortrandbildung bei. Zudem wurde damit an die Bahnstrecke Würzburg–Nürnberg herangerückt, ohne dass entsprechende Immissionsbelange im Rahmen eines Bauleitplanverfahrens für diesen sensiblen Bereich abgeprüft werden konnten. Aus diesem Grund werden die beiden Grundstücke auch weiterhin nicht in den Geltungsbereich aufgenommen und verbleiben im Außenbereich. Der Bestandsschutz wird dadurch nicht angetastet.

Mit der 1. Änderung des Bebauungsplans werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Nachverdichtung im bebauten Zusammenhang geschaffen.

Das Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplans ist damit begründet.

 

2. Ziele und Zwecke der Planänderung

Ziel der Planänderung ist es, unter Maßgabe nachfolgender Punkte das erforderliche Planungsrecht zu schaffen:

·        Sicherung der bisherigen Art der Nutzung (Dorfgebiet, Gemeinbedarfsflächen)

·        Anpassung des Verlaufs der Baugrenzen bzw. überbaubaren Flächen sowie Einbeziehung eines bebauten Grundstücks innerhalb des Bebauungszusammenhangs in den Geltungsbereich

·        Überprüfung und Aktualisierung der textlichen Festsetzungen

·        Sicherung eines ökologisch wertvollen Baumbestands

·        Ergänzende Hinweise zu Kampfmittelverdachtsflächen

 

3. Beschleunigtes Verfahren zur Planänderung

Die Stadt Kitzingen macht zur Umsetzung der Planungsziele gem. Ziff. 2 von den Anwendungsmöglichkeiten des § 13a Abs. 2 BauGB wie folgt Gebrauch:

  • Verkürztes Aufstellungsverfahren

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB werden die Vorschriften des Vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB angewendet, insbesondere § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Verzicht auf die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB).

  • Keine Umweltprüfung

Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von den Angaben nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogene Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c BauGB wird nicht angewendet.

  • Kein Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft

Da der Schwellenwert für die gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 von 20.000 m² zulässige Grundfläche nicht überschritten wird, gelten gemäß § 13a Abs. 2 Satz 4 BauGB die Eingriffe, die aufgrund der Bebauungsplanänderung zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, so dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist und kein Ausgleichsflächenbedarf entsteht.

Im Übrigen werden die Grundzüge der bisherigen Planung nicht berührt. Es wird weiterhin ein „Dorfgebiet“ gem. § 5 BauNVO festgesetzt, die überbaubaren Flächen werden lediglich an die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort angepasst. Bestehende Freiflächen bzw. nicht bebaubare Teilflächen werden klar abgegrenzt und somit die oben beschriebenen städte-planerischen Defizite beseitigt.

Mit der Änderung im beschleunigten Verfahren soll hier im konkreten Fall dem Bedarf nach Wohnraum in angemessener Weise Rechnung getragen werden (§ 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB). Dem Gebot der Zurückhaltung für bauliche Inanspruchnahme neuer Außenbereichsflächen zu Wohnzwecken wird gleichzeitig Rechnung getragen.

 

4. Vorbereitende Bauleitplanung

Im aktuellen Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan der Stadt Kitzingen (Digitale Neufassung 2014, wirksam mit Bekanntmachung vom 17.10.2014) ist der Änderungsbereich des Bebauungsplanes bereits als Dorfgebiet-Fläche dargestellt. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes entwickelt sich somit aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes.

 

5. Empfehlung der Verwaltung

Die Verwaltung empfiehlt dem Verwaltungs- und Bauausschuss die Änderung des Bebauungsplans, wie vorgeschlagen. Damit kann einerseits dem Wunsch der Anlieger für eine Nachverdichtung mit Wohnbebauung im Ortsteil gefolgt werden, andererseits kann bei dieser Gelegenheit den gesetzlichen Vorgaben Rechnung getragen werden, einen Bebauungsplan aufzustellen bzw. zu ändern, soweit oder sobald städtebauliche Belange dies erfordern. Ein solches Erfordernis ist aus Sicht der Verwaltung unter den oben in Ziff. 1 dargestellten Gründen hier gegeben.

Der Änderungsbeschluss wird von der Verwaltung im Amtsblatt bekannt gemacht und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange, der Fachbehörden und der Öffentlichkeit durchgeführt.

 

1.   Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.

 

2.   Der Bebauungsplan Nr. 57 „Sickershausen – Schulstraße“ wird nach § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 8 BauGB zum 1. mal im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB geändert. Maßgebend für die Änderung des Bebauungsplans ist der Entwurf in der Fassung vom 02.04.2015 gemäß Anlagen.

 

3.   Die Beteiligung der Öffentlichkeit wird im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Dabei wird Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

 

4.   Der beigefügte Entwurf des Bebauungsplans Nr. 57 „Sickershausen – Schulstraße“ in der Fassung der 1. Änderung mit zeichnerischem Teil, planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften zum Bebauungsplan, jeweils in der Fassung vom 02.04.2015 sowie mit gemeinsamer Begründung in der Fassung vom 02.04.2015 wird gebilligt.

 

5.   Der gebilligte Änderungsentwurf wird nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt. Die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden nach § 13 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt und von der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB benachrichtigt.