1.
Ausgangslage
a) Die Bundesimmobilienanstalt (BImA) hat den Bereich Richthofen Circle eigenständig Anfang des Jahres 2010 öffentlich ausgeschrieben.
b) Nach Aussage der BImA haben daraufhin insgesamt 7 Bewerber ihr Interesse an der Entwicklung o. g. Flächen bekundet.
c)
Am
d)
Am
e)
Am
f)
Am
g)
Mit Email vom
h)
Am
i)
Am
j)
Die Regierung von Unterfranken hat auf Bitte der
Stadt Kitzingen geprüft, welches Planverfahren anwendbar ist. Im Ergebnis wurde
mit Schreiben vom
2.
Aktuelle
planungs- und baurechtliche Einordnung
Im Flächennutzungs- und Landschaftsplan der Stadt Kitzingen ist der Bereich Richthofen Circle als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen. Die Fläche östlich davon, die in den Planbereich aufgenommen wird, ist bisher als Fläche für Landwirtschaft ausgewiesen.
Das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) 2006 weist als Zielvorgabe für das Areal „Richthofen Circle“ die Entwicklungsrichtung Freizeit und Erholung aus.
Nunmehr soll auf den Flächen des Richthofen Circle ein Sondergebiet Freizeit und Reitsport mit angegliedertem Wohnen und Tagungshotel entstehen.
3.
Art des
Verfahrens
Nach erfolgter Prüfung sind sowohl ein Normalverfahren (qualifizierter Bebauungsplan) als auch ein vorhabensbezogener Bebauungsplan möglich. Letzterer wäre jedoch mit der Bestimmung von Durchführungsfristen verbunden. Da diese gegenwärtig nicht abschließend bestimmbar sind, wünscht der Investor ein Normalverfahren, verbunden mit einem städtebaulichen Vertrag.
Daher wird dem Stadtrat ein sog. Normal-Verfahren nach §§ 8 bis 10 BauGB vorgeschlagen.
Die zu tragenden Kosten, z. B. Planungs- und Erschließungsaufwendungen, sind über einen oder mehrere städtebauliche Verträge zu regeln.
Die Planverfahren für den vorhabensbezogenen und den qualifizierten („normalen“) Bebauungsplan selbst unterscheiden sich nicht.
Für eine zügige Verfahrensabwicklung sollen die Flächennutzungsplanänderung und die Aufstellung des Bebauungsplanes im Parallelverfahren durchgeführt werden.
4.
Planungsziele
a)
Geltungsbereich
Der Geltungsbereich umfasst den Bereich des Richthofen Circle, einer östlich angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche, einer Arrondierungsfläche im nordwestlichen Planbereich sowie den Bereich möglicher Erschließungsmaßnahmen (Kreuzung St 2272/ Zufahrt Richthofen Circle).
Sollte sich im weiteren Verfahrensverlauf herausstellen, dass diese Erschließungsbereiche ganz oder teilweise nicht der Überplanung bedürfen, kann der Geltungsbereich entsprechend verringert werden.
b)
Bauliche
Nutzungen
Der Vorhabensträger plant Nutzungen im Bereich Freizeit, Reitsport, Erholung und angegliedertem Wohnen einschl. Tagungshotel. Diese Nutzungsmischung entspricht nicht eindeutig einer Gebietskategorie nach §§ 2 bis 10 BauNVO, so dass hier ein Sonstiges Sondergebiet nach § 11 BauNVO, verbunden mit einer Zweckbestimmung Freizeit, Reitsport mit angegliedertem Wohnen, festgesetzt werden sollte.
c)
Erschließung
Im Bebauungsplan bzw. im städtebaulichen Vertrag wird die grundlegende Erschließung des Baugebietes zu regeln sein. Daher ist zu prüfen, ob notwendige Straßenerschließungen, Leitungsverläufe und technische Anlagen festzusetzen sind. Ggf. sind Leitungsrechte zu bestimmen.
Insbesondere ist die ausreichende straßenseitige Erschließung sicherzustellen.
d)
Planungsschwerpunkte
Aus Sicht der Verwaltung handelt es um ein sehr komplexes Planverfahren. Der vorliegende Antrag berührt damit insbesondere nachfolgende Belange:
·
Immissionsschutz
Aufgrund der geplanten Nutzung und vorhandener Nutzungen und Baurechte im direkten Umfeld (Gewerbegebiet Großlangheimer Straße) ist ein besonderes Augenmerk auf den Immissionsschutz zu richten.
Der Investor hat im Vorfeld des Planverfahrens bereits eine Schallimmissionsberechnung durchführen lassen.
·
Erschließung / Infrastruktur
Um das Gebiet grundsätzlich ver- und entsorgen zu können, sind Festsetzungen zur notwendigen Infrastruktur zu treffen. Zu Umfang und Zustand sowie künftigen Eigentumsverhältnissen bzw. dem Betrieb liegen der Verwaltung nur teilweise Kenntnisse vor.
Die Erschließungsanlagen sollen in privater Hand verbleiben und an Übergabepunkten an das öffentliche Netz angeschlossen werden.
Einen
Schwerpunkt des Planverfahrens wird die straßenseitige Erschließung des
Richthofen Circle darstellen, da zu prüfen sein wird, ob die Kreuzung
St 2272 / Zufahrt Richthofen Circle im gegenwärtigen Zustand ausreichend
leistungsfähig ist. Insbesondere wird zu prüfen sein, inwieweit die Bahnanlagen
bei der Sicherung der Zufahrt zu beachten und welche flankierenden Maßnahmen
ggf. erforderlich sein werden.
·
Naturschutz
Es ist zu prüfen, inwieweit durch die geplante Nutzung ein Eingriff in die Natur erfolgt. Insbesondere ist abzuklären, welche ökologischen Wertigkeiten die bestehenden Grünflächen besitzen und ob geschützte Arten vorkommen.
Nach einer ersten Einschätzung eines vom Investor beauftragten Planers können die Eingriffe im Plangebiet selbst ausgeglichen werden.
·
Weitere Belange
Im weiteren Planverfahren werden alle notwendigen Träger öffentlicher Belange beteiligt, so dass nicht ausgeschlossen ist, dass weitere planerische Sachverhalte gelöst werden müssen.
5.
Städtebaulicher
Vertrag
Es ist ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Kitzingen und dem Investor zu schließen.
Darin ist u. a. zu regeln:
a) dass die Stadt Kitzingen notwendige formelle Schritte, öffentliche Bekanntmachungen u. ä. vornimmt sowie entsprechende Sitzungsvorlagen für die politischen Gremien erstellt;
b) dass sämtliche Planungs- und Gutachteraufwendungen dem Investor obliegen;
c) dass sonstige Aufwendungen für mit dem Vorhaben verbundene städtebauliche Maßnahmen, insbesondere Erschließungs- und Unterhaltsaufwendungen, zu Lasten des Investors gehen;
d) Das Pflichten des Investors auf etwaige Rechtsnachfolger zu übertragen sind.
Darüber hinaus sind nach Prüfung weitere Belange in den städtebaulichen Vertrag mit aufzunehmen.
Zunächst sollte zeitnah nach dem Aufstellungsbeschluss ein städtebaulicher Vertrag geschlossen werden, der die Belange nach Ziff. 5. a) und b) regelt.
Bis zur Planreife nach § 33 BauGB, spätestens jedoch zum Satzungsbeschluss, ist der städtebauliche Vertrag um Inhalte nach Ziff. 5. c) zu ergänzen.
6.
Stellungnahme
des externen Stadtentwicklungs- und Konversionsmanagements
Das
Stadtentwicklungs- und Konversionsmanagement nahm am
„Das am
Aus Sicht der KE wird allerdings die
bestehende Zufahrtssituation von der Staatsstraße 2272 mit der unmittelbaren
Querung der vorhandenen Bahntrasse, die derzeit stillgelegt ist, aber in
Zukunft wieder aktiviert werden soll, als problematisch angesehen. Zum einen
ist ein Gefährdungspotenzial durch die Querung des unbeschilderten
Bahnübergangs gegeben. Zum anderen ist zum heutigen Zeitpunkt nicht geklärt,
wie die notwendige Linksabbiegespur von der Staatsstraße 2272 auszubilden ist.
Die Frage der Aufstellfläche bei geschlossenem Bahnübergang ist ebenfalls noch
ungeklärt.
Die KE empfiehlt deshalb, den
Einmündungsbereich in die Staatsstraße 2272 in den Geltungsbereich des
Bebauungsplans einzubeziehen, um den Sachverhalt der Zufahrt zur Reitanlage
Richthofen-Circle im Bebauungsplanverfahren rechtssicher zu klären.
Die
Kostenbeteiligung des Investors am Ausbau des Mündungs-/ Kreuzungsbereichs an
der Staatsstraße 2272 ist im Rahmen des Städtebaulichen Vertrags zu
festzulegen.“
7.
Weiteres
Vorgehen
a) Die Hinweise des externen Stadtentwicklungs- und Konversionsmanagements sind im Rahmen der anstehenden Bauleitplanung bzw. der städtebaulichen Verträge zu berücksichtigen.
b)
Nach Aufstellungsbeschluss ist zwischen dem
Investor und der Stadt Kitzingen ein städtebaulicher Vertrag abzuschließen, der
sämtliche Rechte und Pflichten der Beteiligten insbesondere die Zuständigkeiten
für das Bauleitplanverfahren regelt
(u. a. Kosten).
c) Im weiteren Verfahren ist der städtebauliche Vertrag zu erweitern und insbesondere Erschließungsfragen zu regeln.
d) In Abstimmung mit der Stadtverwaltung Kitzingen und dem externen Stadtentwicklungs- und Konversionsmanagement sowie dem Investor ist das weitere Planverfahren nach BauGB durchzuführen. Nächste Schritte wären die frühzeitige Öffentlichkeitsinformation nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB.
1. Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.
2. Der Stadtrat beschließt gemäß § 2 Abs. 1 BauGB die Einleitung eines Änderungs-verfahrens für einen Teilbereich des Flächennutzungsplanes im Bereich Richthofen Circle (38. Änderung). Der Bereich der Änderung ist aus dem in der Anlage beigefügten Lageplan ersichtlich.
Planungsziel ist die Ausweisung einer Sonderbaufläche nach § 1 BauNVO.
3. Der Stadtrat beschließt die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 104 „Sondergebiet Freizeit und Reitsport mit angegliedertem Wohnen und Tagungshotel“.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist aus dem in der Anlage beigefügten Lageplan ersichtlich.
Er umfasst die Flurstücke der Gemarkung Kitzingen: 5419 tlw., 6780/6 tlw., 6840, 7449, 7450, 7472 tlw., 7488 tlw., 7489 tlw., 7490 tlw., 7491 tlw. und 7464.
Planungsziel ist die Festsetzung eines Sonstigen Sondergebietes nach § 11 BauNVO mit der Zweckbestimmung Freizeit, Reitsport mit angegliedertem Wohnen und Tagungshotel.
4. Die Verfahren sollen im Parallelverfahren durchgeführt werden.
5. Über städtebaulichen Vertrag ist zu regeln, dass Kosten oder sonstige Aufwendungen für städtebauliche Maßnahmen, die in Verbindung mit dem Vorhaben stehen insbesondere Erschließungsaufwendungen, zu Lasten des Investors gehen.