1.
Ausgangslage
a) Die
Bauvoranfrage (Eingang Bauamt 03.12.2010) lautet auf „Neubau von 2
Einfamilien-Wohnhäusern mit Garage“ auf Flurstück Nr. 4889, Albertshöfer
Straße, Kitzingen-Etwashausen.
Antragsteller ist Herr Werner May, Mainbernheimer Straße 71, Kitzingen.
b) Die Beratung
der Bauvoranfrage erfolgte in der Sitzung des VBA am 01.02.2011, die
Beschlussfassung wurde jedoch auf den 22.02.2011 vertagt.
2.
Erschließung
In der
Bauvoranfrage wird angegeben, dass die Erschließung gesichert sei und die
Zufahrt von der Albertshöfer Straße erfolgen soll.
Angemerkt sei,
dass die Erschließung vollständig gesichert ist, auch wenn sämtliche
Hausanschlüsse für die Ver- und Entsorgungsanschlüsse noch herzustellen sind
und darüber hinaus noch entsprechende Erschließungsbeiträge fällig werden.
3.
Planungsrechtliche
Bewertung
Das Flst.-Nr.
4889, auf dem das Vorhaben errichtet werden soll, liegt weder im
Geltungsbereich eines Bebauungsplanes noch innerhalb eines im Zusammenhang
bebauten Ortsteils. Das Vorhaben ist somit nach § 35 BauGB (Außenbereich) zu
beurteilen.
a)
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt
Kitzingen (28. Änderung, 2006) stellt die Bereiche um das Flurstück als Fläche
für Landwirtschaft dar.
b)
Planungsrechtliche
Beurteilung
Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange
nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und
wenn es einen Privilegierungstatbestand nach § 35 Abs. 1 Nr. 1-7 BauGB erfüllt.
Das Vorhaben ist derzeit nicht genehmigungsfähig, da eine solche
Privilegierung nach § 35 Abs. 1 Nr. 1-7 BauGB nicht gegeben ist (s. unten unter
Ziff. 4).
Durch den Antragsteller wird eine Genehmigung des Vorhabens nach § 35
Abs. 2 BauGB (Einzelfall-Regelung) beantragt.
Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre
Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die
Erschließung gesichert ist (§ 35 Abs. 2 BauGB).
Eine weitergehende Prüfung nach § 35 Abs. 2 BauGB führt zu dem Ergebnis,
dass hier eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange durch das Vorhaben gegeben
ist und das Vorhaben damit bereits nicht genehmigungsfähig ist.
So verstößt die Bauvoranfrage gegen § 35 Abs. 3 Nr. 1 BauGB
(Darstellungen des Flächennutzungsplanes), sowie gegen § 35 Abs. 3 Nr. 5 BauGB,
indem mit dem geplanten Vorhaben bauliche Anlagen (ausschließlich zu
Wohnzwecken) errichtet werden sollen, die der Landschaft wesensfremd sind,
diese und ihre Eigenart beeinträchtigen.
Darüber hinaus ist durch das Wohnbauvorhaben die Entstehung bzw.
Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten (§ 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB).
Die im unmittelbaren Umfeld bereits bestehenden Wohngebäude stehen in
keinem Zusammenhang mit einem bebauten Ortsteil. Sie bilden auch für sich
genommen keinen im Zusammenhang bebauten Ortsteil, da die vorhandenen Gebäude
zwar nach der Anzahl ein gewisses Gewicht besitzen, jedoch keinesfalls Ausdruck
einer organischen Siedlungsstruktur sind.
Eine hier entstehende „Splittersiedlung“ entspricht keiner geordneten
städtebaulichen Entwicklung, da es sich um nicht standortbedingte Bauten
handelt. Die bloße Ansammlung von Gebäuden – wie im vorliegenden Fall – führt
zur unzulässigen Zersiedlung im Außenbereich.
4.
Beurteilung der
grundsätzlichen Möglichkeit zur Schaffung von Baurecht durch eine Satzung nach
§§ 34, 35 BauGB
a)
Klarstellungssatzung,
§ 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BauGB
Die Klarstellungssatzung hat nur deklaratorische Bedeutung was die
Rechtsqualität der einbezogenen Grundstücke betrifft. Die einzubeziehenden
Grundstücke müssen bereits Innenbereichsqualität aufweisen und werden durch die
Satzung nur noch rein formal als Innenbereich festgelegt.
Eine solche Satzung kann hier nicht zur Anwendung gelangen, da das
betreffende Grundstück nicht dem Innenbereich zuzuordnen ist.
b)
Entwicklungssatzung,
§ 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 BauGB
Durch die Entwicklungssatzung werden Außenbereichsgrundstücke
konstitutiv zum Innenbereich erklärt.
Voraussetzung für eine solche Satzung ist zunächst, dass die Fläche im
Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt ist. Nachdem dies hier nicht der
Fall ist, da der FNP eine landwirtschaftliche Fläche ausweist, wäre für die
Anwendbarkeit der Satzung eine vorherige Änderung des FNP nötig.
Weiterhin erforderlich ist eine aufeinanderfolgende, zusammengehörige
und geschlossen erscheinende Bebauung. Dies kann nur schwer aufgrund des großen
Abstandes zwischen den beiden bestehenden Gebäuden angenommen werden.
Ob von einer Prägung der freien Flächen durch die beiden bestehenden
Gebäude ausgegangen werden kann, erscheint ebenso äußerst fraglich.
Weiter ist eine fingerartige bzw. bandartige Entwicklung in den
Außenbereich nur schwer mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar.
c)
Ergänzungssatzung,
§ 34 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 BauGB
Die Ergänzungssatzung ermöglicht die Einbeziehung einzelner
Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile, wenn die
einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs
entsprechend geprägt sind.
Die Satzung kann hier jedoch nicht zur Anwendung kommen, da eine
Einbeziehung an ein beplantes Gebiet erfolgen müsste. In diesem Fall ist aber
ein Bebauungsplanverfahren mit einer Änderung bzw. Erweiterung des Plangebietes
vorrangig.
d)
Außenbereichssatzung,
§ 35 Abs. 6 BauGB
Der Zweck der Außenbereichssatzung besteht darin, in bestimmten bebauten
Bereichen im Außenbereich, die nicht zu einem Ortsteil oder einem durch
Bebauungsplan planungsrechtlich ausgewiesenen Baugebiet entwickelt werden
sollen, im Rahmen des Zulässigkeitsrechts des § 35 BauGB für bestimmte Vorhaben
erleichterte Zulässigkeitsvoraussetzungen zu verschaffen.
Sie stellt ein Planungsinstrument dar, dass vorrangig zur Entwicklung
von Splitterflächen gedacht ist, die deutlich abseits vorhandener Ortsteile
liegen. Üblicherweise sind Ansammlungen von Einzelhöfen bzw. sogenannte Weiler
typische Anwendungsbeispiele, um hier einen gewissen Entwicklungsspielraum zu
ermöglichen. Eine Außenbereichssatzung findet jedoch dann regelmäßig keine
Anwendung, wenn sie quasi-Ersatz für eine städtebauliche Weiterentwicklung
eines vorhandenen Ortsteiles darstellt bzw. damit in unmittelbaren räumlichen
Zusammenhang gebracht werden kann.
Auch für diese Satzung muss der bauliche Zusammenhang den Eindruck der
Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermitteln, wobei hierbei Baulücken
zwischen den bebauten Flächen unschädlich sind. Ob eine Entfernung zwischen den
bestehenden Gebäuden von etwa 90 m bzw. 170 m allerdings noch eine Baulücke
darstellt, erscheint sehr fraglich.
5.
Zusammenfassung
Aus
bauplanungsrechtlicher Sicht ist das Vorhaben derzeit nicht genehmigungsfähig
und von daher abzulehnen.
Um eine
Genehmigung in Aussicht stellen zu können, bedarf es der Herstellung von
Baurecht. Die Anwendung einer Entwicklungssatzung erscheint hier zwar nur sehr
schwer vertretbar, aber möglicherweise nicht völlig ausgeschlossen. Nachdem bei
diesem Verfahren aber auch die Änderung des FNP erforderlich ist, wird seitens
der Verwaltung vorgeschlagen, Baurecht über eine Bebauungsplanänderung „Tännig
West“ herzustellen. Aufgrund des Anschlusses an dieses Gebiet ist eine
B-Plan-Änderung als vorrangig zu betrachten und hätte gegenüber der Satzung nur
eine etwa vier bis acht Wochen längere Verfahrensdauer.
Unabhängig davon,
lässt sich derzeit nicht abschätzen, ob tatsächlich Baurecht hergestellt werden
kann. Dies vor allem auch aufgrund der Tatsache, dass das Gebiet an der
Albertshöfer Straße in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt.
1. Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.
2. Der Verwaltungs- und Bauausschuss stellt eine Genehmigung des Vorhabens unter der Voraussetzung, dass Baurecht geschaffen werden kann, in Aussicht.