1.
Erfordernis
der 4. Änderung des Bebauungsplans
Die Stadt Kitzingen
hat am 21.08.1997 den geänderten Bebauungsplan Nr. 32 „Schwarzacher Straße Ost“
(2. Änderung) für einen südlichen Teilbereich entlang des Lochwegs zur Satzung
beschlossen. Diese Änderung ist am 23.12.1997 in Kraft getreten.
Festgesetzt wurde
dort ein „Mischgebiet“ gem. § 6 BauNVO. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht erheblich stören. Allgemein
zulässig sind dort gem. § 6 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO bislang u.a. auch Einzelhandelsbetriebe
(bis max. 800 qm Verkaufsfläche).
Bei der Aufstellung
des Bebauungsplans „Schwarzacher Straße Ost“ wurde jedoch 1997 kein Gebrauch
von der Möglichkeit gemacht, in dem Gebiet am nordwestlichen Stadtrand von
Kitzingen die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben auszuschließen oder
alternativ die Größe der max. zulässigen Verkaufsfläche zu beschränken. Die
Stadt Kitzingen hat im Jahr 2012 ein Einzelhandelskonzept aufgestellt, das die
Ansiedlung von Einzelhandel in integrierten Lagen festsetzt. Der gesamte Geltungsbereich
des Bebauungsplans „Schwarzacher Straße Ost“ befindet sich in einer nicht
integrierten Lage. Eine Neuansiedlung an anderen Standorten soll vermieden werden,
um einer weiteren Zersiedelung vorzubeugen. Aktuell sind bereits zahlreiche
Einzelhändler in Randbereichen oder auf der grünen Wiese ansässig und genießen
Bestandsschutz. Die Stadt Kitzingen ist bereits gut mit Einzelhandel versorgt,
weshalb kein Anlass gesehen wird, von den Leitlinien des Einzelhandelskonzepts
abzuweichen.
Der Stadt Kitzingen
liegt nun seit Anfang März 2015 eine Bauvoranfrage für die geplante Errichtung
eines Lebensmitteldiscounters auf Flst. Nr. 6789/6 (Lochweg 6) in dem Gebiet
vor. Zunächst wurde dazu am 14.04.2015 eine Veränderungssperre erlassen, da
dieses Vorhaben der zukünftigen Entwicklung entgegensteht. Der Geltungsbereich
der Veränderungssperre entspricht dem Umgriff der hier vorliegenden 4.
Änderung. In der gleichen Sitzung wurde vom zuständigen Gremium sodann
beschlossen, den Bebauungsplan dahingehend zu ändern, dort künftig keinen
Einzelhandel zuzulassen. Auch soll mit der Änderung des Bebauungsplans dem
Landesentwicklungsprogramm Bayern von 2013 Rechnung getragen werden. Das
Gerichtsurteil vom VGH München am 14.12.2016 besagt, dass für Gewerbe- und
Mischgebiete geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden müssen,
um einer möglichen Einzelagglomeration vorzubeugen. Dieses Urteil stützt sich
auf das LEP Punkt 5.3.
Weiterer Anlass zur
Planänderung ergibt sich außerdem aus der Tatsache, dass der Plan zahlreiche
nicht unbedeutende Darstellungs- und Festsetzungsfehler enthält. Vor allem besteht
wenig Flexibilität bei der Erweiterung der bestehenden Gewerbebetriebe durch
räumlich eng gefasste Baugrenzen. Zudem überlagert sich der Geltungsbereich des
Bebauungsplans Nr. 32 mit dem angrenzenden (und später aufgestellten)
Bebauungsplan Nr. 84 „Großlangheimer Straße“ im südlichen Bereich entlang der
Nordtangente sowie den Abbiegespuren auf die Staatsstraße 2271 am südöstlichen
Gebietsrand.
Ebenfalls Anlass zur
Planänderung ist die Integration des bisherigen Grünordnungsplans in den
zeichnerischen Teil des Bebauungsplans, um so eine gemeinsame Karten- bzw. Plangrundlage
vorliegen zu haben. Unsicherheiten bzw. Unschärfen in den Darstellungen beider
Pläne werden so vermieden.
Schließlich wird die
bisherige Festsetzung einer Bahntrasse für ein Industriegleis zur Anbindung des
nördlich gelegenen Gewerbe- und Industriegebiets „Schwarzacher Straße West“ in
der planerischen Festsetzung zurückgenommen und künftig als öffentliche
Grünfläche, dem derzeitigen Zustand entsprechend, als Gebietsrandeingrünung
festgesetzt. Lediglich im Bereich des Flurstücks Nr. 6789 wird ein Abschnitt
der ursprünglichen Trasse als künftig überbaubare Fläche festgesetzt. Sie wird
Teil des angrenzenden Mischgebiets.
Damit besteht gem. §
1 BauGB das Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplans.
Im Vergleich zur 2.
Änderung ergeben sich also folgende Unterschiede:
-
Ausschluss
von Einzelhandel
-
Größere
Baufenster
-
Bereinigung
der Überlagerung mit B-Plan Nr. 84 „Großlangheimer Straße“
-
Integration
des Grünordnungsplans in die Zeichnung des Bebauungsplans
-
Festsetzung
von Grünfläche anstatt Bahntrasse
2.
Ziele
und Zwecke der Planänderung
Ziel der Planänderung
ist es, den Bebauungsplan auf aktuellen Rechtsstand zu bringen und innerhalb
des Mischgebiets sowie des angrenzenden Teils des Gewerbegebiets künftig Einzelhandel
generell auszuschließen. Dies entspricht damit der Forderung aus dem Kommunalen
Einzelhandelskonzept (Büro stadt+handel, Dortmund), welches die Stadt Kitzingen
am 28.06.2012 beschlossen hat.
Des Weiteren wird der
zwingenden Notwendigkeit einer flächenscharfen Abgrenzung des Geltungsbereichs
sowie einzelner flächenmäßiger Nutzungsausweisungen dahingehend Rechnung
getragen, dass Unklarheiten in der bisherigen Plandarstellung beseitigt werden.
Zur Erhöhung des
Grünanteils und der Schaffung örtlicher Grün- bzw. Ausgleichsflächen im Plangebiet
wird die ehemals geplante und nicht realisierte Trasse für ein Bahngleis (Fl.-Nr.
6789) herausgenommen, da eine Umsetzung mangels Anschluss an eine überörtliche
Bahntrasse nicht mehr möglich ist. Diese Trasse wird jetzt teilweise als
öffentliche Grünfläche festgesetzt, im Bereich des Flurstücks Nr. 6789 darf sie
als Erweiterung des angrenzenden Mischgebiets überbaut werden.
3.
Beschleunigtes
Verfahren
Die Änderung eines
Bebauungsplans im vereinfachten bzw. beschleunigten Verfahren nach § 13 bzw.
13a BauGB ist nur zulässig, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden.
Diese werden hier durch die angestrebte Planänderung nicht berührt, weil die
grundsätzliche Gebietsausweisung als Mischgebiet bzw. eingeschränktes
Gewerbegebiet, der überbaubaren Flächen sowie des Maßes der baulichen Nutzung
nicht verändert werden.
Die Stadt Kitzingen
macht daher für dieses Änderungsverfahren von den Anwendungsmöglichkeiten des §
13a Abs. 2 BauGB wie folgt Gebrauch:
·
Verkürztes
Aufstellungsverfahren
Gemäß §
13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB werden die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens
gemäß § 13 BauGB angewendet, insbesondere § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Verzicht auf
die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der
Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB).
·
Keine
Umweltprüfung
Gemäß §
13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, dem
Umweltbericht nach § 2a BauGB, von den Angaben nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB,
welche Arten umweltbezogene Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden
Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c BauGB wird nicht angewendet.
·
Kein
Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft
Da der
Schwellenwert für die gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 von 20.000 m² zulässige
Grundfläche nicht überschritten wird, gelten gemäß § 13a Abs. 2 Satz 4 BauGB
die Eingriffe, die auf Grund der Bebauungsplanaufstellung zu erwarten sind, als
im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder
zulässig, so dass ein Ausgleich nicht erforderlich ist und kein Ausgleichsflächenbedarf
entsteht. Im Übrigen ist das Plangebiet weitgehend bebaut, es bestehen
vollständig neue Bebauungsmöglichkeiten lediglich auf Flst. Nr. 6796/6, in
anderen Fällen ist nur noch eine Nachverdichtung durch Anbauten oder Ausnutzung
der überbaubaren Flächen möglich.
Daher kann hier das
beschleunigte Verfahren gem. § 13a BauGB zur Änderung des Bebauungsplans
angewendet werden.
- Verfahrensstand
(1)
Der
Beschluss zur 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 18 im beschleunigten Verfahren
nach § 13a BauGB wurde am 14.04.2015 in öffentlicher Sitzung vom Verwaltungs-
und Bauausschuss gefasst. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am
18.04.2015.
(2)
Die
Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange fand im Rahmen der öffentlichen Auslegung statt.
(3)
Der
Änderungsentwurf wurde am 08.12.2016 im Rahmen der öffentlichen Sitzung des
Verwaltungs- und Bauausschusses gebilligt.
(4)
Der
gebilligte Änderungsentwurf wurde nach § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom
21.12.2016 bis einschließlich 27.01.2017 öffentlich ausgelegt. Die betroffenen
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom
21.03.2016 nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB sowie § 4
Abs. 2 BauGB beteiligt und von der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz
3 BauGB in Verbindung mit § 4a Abs. 2 BauGB benachrichtigt.
4.1 Ergebnisse der öffentlichen Auslegung
Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung von der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB vorgebrachten Anregungen zum Änderungsentwurf ergeben sich aus der beigefügten tabellarischen Zusammenstellung (siehe Anlage 1).
Es kamen insbesondere Einwände von Privatpersonen zum geplanten Ausschluss des Einzelhandels. Die vorgebrachten Stellungnahmen ergaben allerdings keinen Anlass zur Planänderung.
5.
Empfehlung
der Verwaltung
Die Verwaltung empfiehlt dem Stadtrat die Zustimmung zur 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 32, entsprechend den Abwägungsvorschlägen aus der beigefügten Abwägungstabelle (Anlage 1) als Satzung zu beschließen.
6.
Weiteres
Vorgehen
Nach dem Satzungsbeschluss wird der Bebauungsplan öffentlich bekannt gemacht und erlangt somit Rechtskräftigkeit.
1. Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.
2. Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 4 Abs. 2 BauGB vom 21.12.2016 bis 27.01.2017 eingegangenen Anregungen der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden gem. § 1 Abs. 7 BauGB im beigefügten tabellarischen Abwägungsvorschlag behandelt und gerecht gegeneinander und untereinander abgewogen. Dem Abwägungsvorschlag wird zugestimmt.
3.
Der
beigefügte Entwurf des Bebauungsplans Nr. 32 in der Fassung der 4. Änderung mit
zeichnerischem Teil vom 21.09.2017 sowie textlichem Teil und der Begründung,
jeweils in der Fassung vom 08.12.2016 und der Abwägungstabelle vom
21.09.2017 wird nach § 10 Abs.
1 BauGB in Verbindung mit Art. 81 BayBO
sowie Art. 23 GemO als Satzung beschlossen.