Bebauungsplan Nr. 089 "Südlicher Hammerstiel", hier: Billigung des Entwurfs und Beschluss zur Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB

Betreff
Bebauungsplan Nr. 089 "Südlicher Hammerstiel",
hier: Billigung des Entwurfs und Beschluss zur Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
Vorlage
2017/243
Art
Sitzungsvorlage (Beschluss)

 

 

1.      Anlass und Erfordernis der Planung

Die Nachfrage nach Bauplätzen in der Stadt Kitzingen liegt immer noch auf einem hohen Niveau, insbesondere im Ein- bzw. Zweifamilienhaussegment. Dies zeigt auch die intensive Entwicklung von unbeplanten Innenbereichsflächen nach § 34 BauGB. Die Stadt kann derzeit keine eigenen Bauplätze zur Verfügung stellen (Stand: November 2017). Aufgrund der Marktlage und der Tatsache, dass die Stadt Kitzingen in den letzten Jahren ca. 120 ha Gewerbe- und Industrieflächen ausgewiesen hat, ist davon auszugehen, dass auch künftig eine Nachfrage nach Grundstücken für eine Einfamilienhausbebauung besteht. Die Bauplätze des zuletzt ausgewiesenen Baugebiets „Buddental“ wurden vollständig veräußert, ebenso die neun Grundstücke der BauGmbH an der Böhmerwaldstraße.

Die Stadt Kitzingen hat daher die Erweiterung des Bau­gebiets südlich des „Unteren Hammerstielwegs“ (Bebau­ungsplan Nr. 87) beschlossen.

 

 

2.      Ziele und Zwecke der Planung

Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von neuem Bauland für Ein- bzw. Zweifamilienhausbebauung in integrierter Lage geschaffen werden. Durch die Nähe zur Innenstadt und zu Einrichtung der sozialen (Schulen, Kindergärten), verkehrlichen (Bahnhof, ÖPNV) sowie Versorgungsinfrastruktur (Lebensmittel- und Getränkemarkt) sollen kurze Wege erhalten werden.

Die Bebauung soll sich dabei weitestgehend am umliegenden Bestand mit vorwiegend Einfamilienhausbebauung orientieren und sich damit harmonisch in das Ortsbild einfügen.
Im Zuge der Planung wird die verfügbare Fläche unter der Zielsetzung von einem flächensparenden, verdichteten und individuellen Wohnen, einer kompakten kostengünstigen Bauweise, und einer hohen Wohn- und Freiraumqualität nachhaltig entwickelt.

 

 

3.      Vorbereitende Bauleitplanung

Im aktuellen Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen (41. Fassung, vom 05.12.2015) ist der Planbereich als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Der Bebauungsplan nimmt die Darstellung auf und konkretisiert den Baugebietstyp als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO.

Weiterhin sind im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan ein amtlich kartiertes Biotop im Geltungsbereich des Bebauungsplans sowie direkt westlich angrenzend Flächen zur „Schaffung von durchgängigen Grünachsen aus standortangepassten Gehölz- und Biotopstrukturen für die Naherholung“ dargestellt. Beide werden im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans überplant.

 

 

4.      Sachstand und Ausgangssituation

Die ausgewählte Fläche wurde im Zuge des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts 2006 -2008 als wichtige Po­tenzialfläche für Wohnen herausgearbeitet und ist bereits im aktuellen Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen als Wohnbaufläche dargestellt. Der Standort stellt einen der wenigen Erweiterungsstandorte für die Stadt Kitzingen im Bereich der Einfamilienhausbebauung dar. Weitere Flä­chen finden sich nur noch in Hoheim, Sickershausen so­wie Repperndorf und sind damit nicht mehr an die Kern­stadt angegliedert.

 

In der Sitzung des Stadtrats vom 12.04.2016 wurden die grundsätzliche Überplanung der Flächen südlich des Hammerstielwegs und der damit verbundene Grunderwerb beschlossen. Seitdem wurde durch das Sachgebiet Stadtplanung das Struktur- und Erschließungskonzept für die Flächen des Geltungsbereichs entwickelt und die für die Aufstellung eines Bebauungsplans notwendigen Fachgutachten beauftragt.

 

Der Aufstellungsbeschluss wurde am 28.03.17 im Verwaltungs- und Bauausschuss gefasst.

 

5.      Verfahrensart für die Planänderung

Die zulässige Grund­fläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt im Sinne des § 13 b BauGB in Verbindung mit § 13 a Absatz 1 Satz 2 BauGB weniger als 10 000 Quadratmeter. Das Verfah­ren zur Aufstellung wurde bis zum 31. Dezember 2019 förmlich eingeleitet und der Satzungsbeschluss nach § 10 Absatz 1 wird voraussichtlich bis zum 31. Dezember 2021 gefasst. Daher kann nach § 13 b BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfah­ren) § 13 a BauGB entsprechend angewendet werden.

 

Die Stadt Kitzingen macht von den Anwendungsmöglich­keiten des § 13a BauGB wie folgt Gebrauch:

 

Verkürztes Aufstellungsverfahren

Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB werden die Vorschrif­ten des Vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB angewendet, insbesondere § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Verzicht auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlich­keit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB). Der Öffentlichkeit wird gem. § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Möglichkeit gegeben, sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern.

 

Keine Umweltprüfung

Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprü­fung nach § 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von den Angaben nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogene Informatio-nen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c BauGB wird nicht angewendet.

 

Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft

Da der Schwellenwert für die gemäß § 13 b BauGB zu­lässige Grundfläche von 10.000 m² nicht überschritten wird, gelten gemäß § 13 a Abs. 2 Satz 4 BauGB die Ein­griffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungs­plans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig; die Ermittlung und Bereitstellung von Aus­gleichsflächen ist daher nicht erforderlich.

 

Der notwendige Ausgleichsbedarf ergibt sich aus der artenschutzrechtlichen Prüfung. Dazu wird in enger Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde auf den Flächen mit den Fl.-Nr. 1083 und 1084, Gemarkung Sickershausen, eine den Anforderungen angepasste Ausgleichsfläche entwickelt. Die benötigte Fläche beträgt ca. 1 ha und bietet optimalen Lebensraum für die schützenswerten Tierarten. Die teils als Biotop geschützte Hecke soll durch entsprechende Anpflanzung auf der Ausgleichsfläche wieder als Lebensraums für Gebüschbrüter dienen.

Zusätzlich sind im Bebauungsplan Festsetzungen zur Grünordnung getroffen. Verschiedene Pflanzgebote und private als auch öffentliche Grünflächen sorgen für eine Durchgrünung des Wohngebiets.

 

 

6.      Plangebiet - Festsetzungen

In den Geltungsbereich werden Teilflächen der Flurstücke 1630 und 1630/1 sowie die Flurstücke 1646, 1647, 1648, 1649, 1651, 1652, 1653, 1654, 1654/1, 1655, 1655/1, 1656, 1657, 1658, 1659, 1659/1 und 1659/2, alle Gemarkung Kitzingen, einbezogen.

 

Im definierten Planungsumgriff sollen ca. 33 Bauplätze entstehen. Davon befinden sich 27 auf städtischem Grund und ca. 6 Bauplätze auf Privatgrund. Im Bebauungsplan ist eine Zweiteilung des Gebiets aus Gründen der unterschiedlichen Eigentumsverhältnisse und der Grundstücksgrößen erfolgt. Im südlichen Teilbereich ist ausschließlich eine Einzelhaus-, im nördlichen Teil auch eine Doppelhausbebauung zulässig.

 

Es werden zwei Allgemeine Wohngebiete (WA), jeweils mit einer offenen Bauweise und einer Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Die weitgefassten Baugrenzen ermöglichen eine gewisse Flexibilität in der Bauweise, allerdings sind die Ergebnisse des Schallschutzgutachtens bei der Grundrissplanung zu berücksichtigen.

Die Erschließung erfolgt über die Johann-Adam-Kleinschroth-Straße im Süden und über die Max-Fromm-Straße im Norden. Eine Erschließung innerhalb des Gebiets soll als Ring mit einer Stichstraße erfolgen, um die erforderlichen Sichtdreiecke einzuhalten. Im Westen sind zusätzlich Wendehämmer mit verkehrsberuhigten Bereichen angedacht. Kurze Wege ins Grüne und öffentliche Grünflächen umranden das Wohngebiet.

 

 

7.      Weiteres Vorgehen

Nach Billigung des vorliegenden Entwurfs werden die Planunterlagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich für die Dauer eines Monats ausgelegt. Parallel werden die Fachbehörden und Träger öffentlicher Belange zum Verfahren angehört.

Nach Beendigung der Anhörung (voraussichtlich Mitte Januar 2018) erfolgt die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen, Anregungen und Hinweise im Verwaltungs- und Bauausschuss. Soweit sich daraus kein erneutes Auslegungserfordernis ergibt, kann der Bebauungsplan im Verwaltungs- und Bauausschuss am 06.03.2018 als Satzung beschlossen werden.

Die Erschließung des Gebiets wird von der Tiefbauabteilung in Kooperation mit der LKW durchgeführt. Die Ausschreibung soll im Frühjahr 2018 abgewickelt werden. Der Baubeginn der Straßen kann daher frühestens im Frühjahr 2019 erfolgen. Abgeschlossen sind die Bauarbeiten nach einer ca. 6 – 7-monatigen Bauphase.

Die Realisierung der Erschließung muss zeitlich auf den Artenschutz abgestimmt erfolgen. Die Kündigung der Pachtverträge ist zum 01.01.2019 geplant. Danach folgen die Aufbereitung der Ausgleichsflächen und die anschließende Umsiedelung der Tiere.

Nach abgeschlossener Vermessung der Grundstücksaufteilung wird die Liegenschaftsabteilung vermutlich Ende 2019 mit der Vermarktung der Grundstücke beginnen. Die Vorgehensweise hinsichtlich der Veräußerung muss noch geklärt werden, je nachdem wie sich die Zahl der Kaufinteressenten entwickelt.

Entsprechende Haushaltsmittel für Planung und Realisierung sind im Haushalt 2018/19 berücksichtigt.

 

 

1.    Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.

2.    Der beigefügte Entwurf des Bebauungsplans Nr. 89 „Südlicher Hammerstielweg“ mit zeichnerischem Teil, textlichen Festsetzungen und der Begründung, jeweils in der Fassung vom 30.11.2017,  und den fachgutachterlichen Stellungnahmen zum Artenschutz (Oktober 2017), den Schallimmissionen (24.06.2016) und der Baugrunduntersuchung (24.10.2017) wird gebilligt.

3.    Der gebilligte Planentwurf wird nach § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt. Die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt und von der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB benachrichtigt.