hier: Billigung des Entwurfs und Beschluss zur Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
1. Anlass
und Erfordernis der Planung
Die Nachfrage nach Bauplätzen in der Stadt Kitzingen liegt immer
noch auf einem hohen Niveau, insbesondere im Ein- bzw. Zweifamilienhaussegment.
Dies zeigt auch die intensive Entwicklung von unbeplanten Innenbereichsflächen
nach § 34 BauGB. Die Stadt kann derzeit keine eigenen Bauplätze zur Verfügung
stellen (Stand: November 2017). Aufgrund der
Marktlage und der Tatsache, dass die Stadt Kitzingen in den letzten Jahren ca.
120 ha Gewerbe- und Industrieflächen ausgewiesen hat, ist davon auszugehen,
dass auch künftig eine Nachfrage nach Grundstücken für eine
Einfamilienhausbebauung besteht. Die Bauplätze des zuletzt ausgewiesenen
Baugebiets „Buddental“ wurden vollständig veräußert, ebenso die neun Grundstücke
der BauGmbH an der Böhmerwaldstraße.
Die Stadt Kitzingen hat daher die Erweiterung des Baugebiets
südlich des „Unteren Hammerstielwegs“ (Bebauungsplan Nr. 87) beschlossen.
2. Ziele
und Zwecke der Planung
Mit dem Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für
die Schaffung von neuem Bauland für Ein- bzw. Zweifamilienhausbebauung in
integrierter Lage geschaffen werden. Durch die Nähe zur Innenstadt und zu
Einrichtung der sozialen (Schulen, Kindergärten), verkehrlichen (Bahnhof, ÖPNV)
sowie Versorgungsinfrastruktur (Lebensmittel- und Getränkemarkt) sollen kurze
Wege erhalten werden.
Die Bebauung soll
sich dabei weitestgehend am umliegenden Bestand mit vorwiegend Einfamilienhausbebauung
orientieren und sich damit harmonisch in das Ortsbild einfügen.
Im Zuge der Planung wird die verfügbare Fläche unter der Zielsetzung von einem
flächensparenden, verdichteten und individuellen Wohnen, einer kompakten
kostengünstigen Bauweise, und einer hohen Wohn- und Freiraumqualität nachhaltig
entwickelt.
3.
Vorbereitende Bauleitplanung
Im aktuellen Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen (41. Fassung, vom
05.12.2015) ist der Planbereich als „Wohnbaufläche“ dargestellt. Der
Bebauungsplan nimmt die Darstellung auf und konkretisiert den Baugebietstyp als
Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO.
Weiterhin sind im Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan
ein amtlich kartiertes Biotop im Geltungsbereich des Bebauungsplans sowie
direkt westlich angrenzend Flächen zur „Schaffung von durchgängigen Grünachsen
aus standortangepassten Gehölz- und Biotopstrukturen für die Naherholung“
dargestellt. Beide werden im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplans überplant.
4.
Sachstand und Ausgangssituation
Die
ausgewählte Fläche wurde im Zuge des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts
2006 -2008 als wichtige Potenzialfläche für Wohnen herausgearbeitet und ist
bereits im aktuellen Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen als Wohnbaufläche
dargestellt. Der Standort stellt einen der wenigen Erweiterungsstandorte für
die Stadt Kitzingen im Bereich der Einfamilienhausbebauung dar. Weitere Flächen
finden sich nur noch in Hoheim, Sickershausen sowie Repperndorf und sind damit
nicht mehr an die Kernstadt angegliedert.
In der Sitzung des Stadtrats vom 12.04.2016 wurden die grundsätzliche
Überplanung der Flächen südlich des Hammerstielwegs und der damit verbundene
Grunderwerb beschlossen. Seitdem wurde durch das Sachgebiet Stadtplanung das
Struktur- und Erschließungskonzept für die Flächen des Geltungsbereichs
entwickelt und die für die Aufstellung eines Bebauungsplans notwendigen
Fachgutachten beauftragt.
Der Aufstellungsbeschluss wurde
am 28.03.17 im Verwaltungs- und Bauausschuss gefasst.
5.
Verfahrensart
für die Planänderung
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO
beträgt im Sinne des § 13 b BauGB in Verbindung mit § 13 a Absatz 1 Satz 2
BauGB weniger als 10 000 Quadratmeter. Das Verfahren zur Aufstellung wurde bis
zum 31. Dezember 2019 förmlich eingeleitet und der Satzungsbeschluss nach § 10
Absatz 1 wird voraussichtlich bis zum 31. Dezember 2021 gefasst. Daher kann
nach § 13 b BauGB (Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte
Verfahren) § 13 a BauGB entsprechend angewendet werden.
Die Stadt Kitzingen macht von den Anwendungsmöglichkeiten
des § 13a BauGB wie folgt Gebrauch:
Verkürztes
Aufstellungsverfahren
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB werden die Vorschriften des
Vereinfachten Verfahrens gemäß § 13 BauGB angewendet, insbesondere § 13 Abs. 2
Nr. 1 BauGB (Verzicht auf die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 Abs. 1 BauGB). Der Öffentlichkeit wird gem. § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2
BauGB die Möglichkeit gegeben, sich innerhalb einer bestimmten Frist zur
Planung zu äußern.
Keine
Umweltprüfung
Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2
Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von den Angaben nach § 3 Abs.
2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogene Informatio-nen verfügbar sind,
sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c
BauGB wird nicht angewendet.
Ausgleich
von Eingriffen in Natur und Landschaft
Da
der Schwellenwert für die gemäß § 13 b BauGB zulässige Grundfläche von 10.000
m² nicht überschritten wird, gelten gemäß § 13 a Abs. 2 Satz 4 BauGB die Eingriffe,
die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im
Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder
zulässig; die Ermittlung und Bereitstellung von Ausgleichsflächen ist daher
nicht erforderlich.
Der notwendige Ausgleichsbedarf
ergibt sich aus der artenschutzrechtlichen Prüfung. Dazu wird in enger
Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde auf den Flächen mit den Fl.-Nr.
1083 und 1084, Gemarkung Sickershausen, eine den Anforderungen angepasste Ausgleichsfläche
entwickelt. Die benötigte Fläche beträgt ca. 1 ha und bietet optimalen Lebensraum
für die schützenswerten Tierarten. Die teils als Biotop geschützte Hecke soll
durch entsprechende Anpflanzung auf der Ausgleichsfläche wieder als Lebensraums
für Gebüschbrüter dienen.
Zusätzlich sind im
Bebauungsplan Festsetzungen zur Grünordnung getroffen. Verschiedene Pflanzgebote
und private als auch öffentliche Grünflächen sorgen für eine Durchgrünung des
Wohngebiets.
6.
Plangebiet - Festsetzungen
In den Geltungsbereich werden Teilflächen der Flurstücke 1630 und 1630/1
sowie die Flurstücke 1646, 1647, 1648, 1649, 1651, 1652, 1653, 1654, 1654/1,
1655, 1655/1, 1656, 1657, 1658, 1659, 1659/1 und 1659/2, alle Gemarkung
Kitzingen, einbezogen.
Im definierten Planungsumgriff sollen ca. 33 Bauplätze entstehen. Davon
befinden sich 27 auf städtischem Grund und ca. 6 Bauplätze auf Privatgrund. Im
Bebauungsplan ist eine Zweiteilung des Gebiets aus Gründen der unterschiedlichen
Eigentumsverhältnisse und der Grundstücksgrößen erfolgt. Im südlichen
Teilbereich ist ausschließlich eine Einzelhaus-, im nördlichen Teil auch eine
Doppelhausbebauung zulässig.
Es werden zwei Allgemeine Wohngebiete (WA), jeweils mit einer offenen
Bauweise und einer Grundflächenzahl von 0,4 festgesetzt. Die weitgefassten
Baugrenzen ermöglichen eine gewisse Flexibilität in der Bauweise, allerdings sind
die Ergebnisse des Schallschutzgutachtens bei der Grundrissplanung zu
berücksichtigen.
Die Erschließung erfolgt über die Johann-Adam-Kleinschroth-Straße im
Süden und über die Max-Fromm-Straße im Norden. Eine Erschließung innerhalb des
Gebiets soll als Ring mit einer Stichstraße erfolgen, um die erforderlichen Sichtdreiecke
einzuhalten. Im Westen sind zusätzlich Wendehämmer mit verkehrsberuhigten
Bereichen angedacht. Kurze Wege ins Grüne und öffentliche Grünflächen umranden das
Wohngebiet.
7.
Weiteres Vorgehen
Nach Billigung des vorliegenden Entwurfs werden die Planunterlagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich für die Dauer eines Monats ausgelegt. Parallel werden die Fachbehörden und Träger öffentlicher Belange zum Verfahren angehört.
Nach Beendigung der Anhörung (voraussichtlich Mitte Januar 2018) erfolgt die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen, Anregungen und Hinweise im Verwaltungs- und Bauausschuss. Soweit sich daraus kein erneutes Auslegungserfordernis ergibt, kann der Bebauungsplan im Verwaltungs- und Bauausschuss am 06.03.2018 als Satzung beschlossen werden.
Die Erschließung des Gebiets wird von der Tiefbauabteilung in Kooperation mit der LKW durchgeführt. Die Ausschreibung soll im Frühjahr 2018 abgewickelt werden. Der Baubeginn der Straßen kann daher frühestens im Frühjahr 2019 erfolgen. Abgeschlossen sind die Bauarbeiten nach einer ca. 6 – 7-monatigen Bauphase.
Die Realisierung der Erschließung muss zeitlich auf den Artenschutz abgestimmt erfolgen. Die Kündigung der Pachtverträge ist zum 01.01.2019 geplant. Danach folgen die Aufbereitung der Ausgleichsflächen und die anschließende Umsiedelung der Tiere.
Nach abgeschlossener Vermessung der Grundstücksaufteilung wird die Liegenschaftsabteilung vermutlich Ende 2019 mit der Vermarktung der Grundstücke beginnen. Die Vorgehensweise hinsichtlich der Veräußerung muss noch geklärt werden, je nachdem wie sich die Zahl der Kaufinteressenten entwickelt.
Entsprechende Haushaltsmittel für Planung und Realisierung sind im
Haushalt 2018/19 berücksichtigt.
1.
Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.
2.
Der beigefügte Entwurf des Bebauungsplans Nr. 89
„Südlicher Hammerstielweg“ mit zeichnerischem Teil, textlichen Festsetzungen
und der Begründung, jeweils in der Fassung vom 30.11.2017, und den fachgutachterlichen Stellungnahmen
zum Artenschutz (Oktober 2017), den Schallimmissionen (24.06.2016) und der
Baugrunduntersuchung (24.10.2017) wird gebilligt.
3.
Der gebilligte Planentwurf wird nach § 3 Abs. 2
BauGB öffentlich ausgelegt. Die betroffenen Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange werden nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §
13 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt und von der öffentlichen Auslegung
nach § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB benachrichtigt.