hier: Billigung des Entwurfs und Beschluss zur Offenlage gem. § 3 Abs. 2 BauGB
1. Anlass
und Erfordernis der Planung
Die Stadt Kitzingen beabsichtigt die Förderung der
Innenentwicklung durch Nachverdichtung im zentralen Teilbereich des
rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 14 „Eselsberg“, um die Randbereiche des
Stadtgebiets zu schützen und vorhandenes Bauland effizient zu nutzen. Damit
wird die Stadt Kitzingen der Bodenschutzklausel von 1987 nach § 1a Abs. 2 BauGB
gerecht und stärkt gleichzeitig die Urbanität und Attraktivität der Kommune.
Die Nachfrage nach Bauplätzen in der Stadt Kitzingen liegt
weiterhin auf einem hohen Niveau. Speziell die Nachfrage nach
Einfamilienhäusern veranlasst die Stadt neue Möglichkeiten der Bebauung
anzubieten. Die effiziente Nutzung freistehender Flächen innerhalb bestehender
Bebauung durch Nachverdichtung ist eine Möglichkeit dieser Nachfrage zu
entsprechen und gleichzeitig Flächen am Stadtrand zu sparen. Eine Bebauung in
zweiter Reihe ermöglicht zudem Raumpotenzial für Mehrgenerationenwohnen.
Außerdem erlaubt es den Grundstückseigentümern eine zeitgemäße Bebauung im
Rahmen der Festsetzungen zu verwirklichen.
Die Stadt Kitzingen hat daher die Änderung des rechtsverbindlichen
Bebauungsplans Nr. 14 „Eselsberg“ beschlossen.
2. Ziele
und Zwecke der Planung
Mit der Bebauungsplanänderung sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Nachverdichtung eines zentralen Bereiches zwischen der
Straße „Eselsberg“ und der Richard-Wagner-Straße im Bebauungsplan Nr. 14
„Eselsberg“ geschaffen werden. Den Eigentümern, der mit Einfamilienhäusern
bebauten Grundstücke, soll die Möglichkeit einer zeitgemäßen Bebauung und einer
Bebauung der Grundstücke in zweiter Reihe (z.B. für Mehrgenerationenwohnen)
gegeben werden. Dazu wird den Eigentümern ein größerer Spielraum der Bebauung
mit dem Ziel der Nachverdichtung ermöglicht.
Trotzdem orientieren sich die Festsetzungen dabei weitestgehend am
umliegenden Bestand und fügen sich damit harmonisch in das Ortsbild ein.
3. Vorbereitende
Bauleitplanung
Im aktuellen Flächennutzungsplan der Stadt Kitzingen (41. Fassung, vom
05.12.2015) ist der Planbereich als „Reines Wohngebiet“ dargestellt. Der
Bebauungsplan stimmt mit der Darstellung überein. Der Änderungsbereich wird als
„Reines Wohngebiet“ (WR) ausgewiesen.
4.
Sachstand und Ausgangssituation
Bei dem
Gebiet handelt es sich um einen Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes
Nr. 14 „Eselsberg“. Zum Schutz der Randbereiche des Stadtgebietes und zur
effizienten Nutzung des vorhandenen Baulands soll der rechtskräftige
Bebauungsplan mit dem Ziel der Innenentwicklung durch Nachverdichtung geändert
werden. Die Grundstücke werden momentan fast vollständig durch
Einfamilienhäuser wohnlich genutzt. Die rückwärtigen Grundstücksteile sind vor
allem als private Grünflächen eingestreuter Baum- und Strauchvegetation zu
charakterisieren. Die Größe und der Zuschnitt der Grundstücke im Plangebiet
sind für die Nachverdichtung gut geeignet.
Der Aufstellungsbeschluss wurde
am 21.09.17 im Verwaltungs- und Bauausschuss gefasst. Seitdem wurde der Entwurf
in der Fassung 16.01.2018 erarbeitet sowie das für die Änderung des Bebauungsplans notwendige
Fachgutachten beauftragt.
5.
Verfahrensart
für die Planänderung
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO
beträgt im Sinne des § 13 a Absatz 1 Satz 2 BauGB weniger als 20 000
Quadratmeter. Da es sich um eine Maßnahme der Innentwicklung handelt, kann die
Änderung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB erfolgen.
Die Stadt Kitzingen macht von
den Anwendungsmöglichkeiten des § 13a BauGB wie folgt Gebrauch:
Verkürztes Aufstellungsverfahren
Gemäß § 13a Abs.
2 Nr. 1 BauGB werden die Vorschriften des Vereinfachten Verfahrens gemäß § 13
BauGB angewendet, insbesondere § 13 Abs. 2 Nr. 1 BauGB (Verzicht auf die frühzeitige
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB). Der Öffentlichkeit wird
gem. § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Möglichkeit gegeben, sich innerhalb
einer bestimmten Frist zur Planung zu äußern.
Keine Umweltprüfung
Gemäß § 13 Abs. 3
BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, dem Umweltbericht nach
§ 2a BauGB, von den Angaben nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogene
Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach §
10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4c BauGB wird nicht angewendet.
Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft
Im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB gelten
gemäß § 13 a Abs. 2 Satz 4 BauGB die Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung
des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB vor der
planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig; die Ermittlung und
Bereitstellung von Ausgleichsflächen ist daher nicht erforderlich.
Notwendiger Ausgleichsbedarf kann
sich durch Betroffenheit des Planbereichs durch Zauneidechsen ergeben. Im
Rahmen der Planung der Bebauung müssen die Baufenster auf tierökologisch
wertvolle Habitate
kontrolliert werden. Falls Zauneidechsen nicht ausgeschlossen werden können,
müssen innerhalb des Geltungsbereichs oder im näheren Umfeld (z.B. entlang der
Bahnlinie) aufwertende Maßnahmen für die Zauneidechse zur Optimierung ihres
Lebensraumes geschaffen werden. Zudem müssen die Maßnahmen zur schonenden
Bauausführung eingehalten werden.
Zusätzlich sind in
der Bebauungsplanänderung Festsetzungen zur Grünordnung getroffen. Ein Ersatz
eventuell nicht zu erhaltender Vegetationsstrukturen ist gleichwertig zu
ersetzen.
6. Plangebiet
- Festsetzungen
In den Geltungsbereich werden die Flurstücke 4371, 4371/1, 4371/2, 4371/3,
4371/4, 4371/5, 4371/6, 4372, 4394, 4394/2, 4405 und 4411/1, alle Gemarkung
Kitzingen, einbezogen.
Die im Planungsumgriff definierten Grundstücke sind alle in
Privatbesitz. Im kompletten Bereich der Bebauungsplanänderung ist nur
Einzelhausbebauung zulässig.
Das Plangebiet wird wie bisher als „reines Wohngebiet“ (WR) festgesetzt.
In Anlehnung an bereits vorhandene Bebauung im Bebauungsplan „Eselsberg“ ist
eine Bebauung mit maximal einem Vollgeschoss zulässig. Darüber hinaus ist ein
Dachgeschoss zulässig, welches nicht zu einem Vollgeschoss ausgebaut werden
darf. Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird im Rahmen der
Nachverdichtung von 0,25 auf 0,4 erhöht. Die maximale Geschossflächenzahl (GFZ)
wird im Plangebiet von bisher 0,3 auf 0,6 aufgestockt. Zur Nutzung der
rückwärtigen Grundstücksteile wird die Baugrenze mit dem Ziel der
Nachverdichtung vergrößert und bietet dem Grundstückseigentümer einen großen
Spielraum zur Bebauung.
Die Erschließung erfolgt wie bisher über Straße „Eselsberg“ im Westen
und die Richard-Wagner-Straße im Norden und Osten.
7. Weiteres
Vorgehen
Nach Billigung des vorliegenden Entwurfs werden die Planunterlagen zur Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich für die Dauer eines Monats ausgelegt. Parallel werden die Fachbehörden und Träger öffentlicher Belange zum Verfahren angehört.
Nach Beendigung der Anhörung (voraussichtlich Anfang März 2018) erfolgt die Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen, Anregungen und Hinweise im Verwaltungs- und Bauausschuss. Soweit sich daraus kein erneutes Auslegungserfordernis ergibt, kann der Bebauungsplan im Verwaltungs- und Bauausschuss am 12.04.2018 als Satzung beschlossen werden.
1.
Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.
2.
Der beigefügte Entwurf der 3. Änderung des
Bebauungsplanes Nr. 14 „Eselsberg“ mit zeichnerischem Teil, textlichen
Festsetzungen und der Begründung, jeweils in der Fassung vom 16.01.2018, und
der fachgutachterlichen Stellungnahme vom Artenschutz (15.01.2018) wird
gebilligt.
3.
Der gebilligte Planentwurf wird nach § 3 Abs. 2
BauGB öffentlich ausgelegt. Die betroffenen Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange werden nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit §
13 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt und von der öffentlichen Auslegung
nach § 3 Abs. 2 Satz 3 BauGB benachrichtigt.