Ehemalige Harvey Barracks

Betreff
Ehemalige Harvey Barracks Bebauungsplan "Nr. 106 conneKT Technologiepark Kitzingen" hier: Beschluss zur frühzeitigen Unterrichtung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden nach 4 Abs. 1 BauGB sowie frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 84 "Großlangheimer Straße Nord"
Vorlage
2013/250
Art
Sitzungsvorlage (Beschluss)

 

  1. Ausgangssituation

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 29.11.2012 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Nr. 106 conneKT Technologiepark Kitzingen“ gem. § 2 Abs. 1 in Verbindung mit § 8 Abs.1 gefasst. Die bestehenden Einleitungsbeschlüsse zur Änderung des Flächennutzungsplanes vom 26.11.2009 wurden mit diesem Beschluss aufgehoben, da diese Flächennutzungsplanänderung in vier Teilbereiche unterteilt war. Ziel ist es mit diesem Verfahren den Flächennutzungsplan über die gesamte Fläche zu ändern.

 

Mit diesem Beschluss soll die frühzeitigen Unterrichtung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 84 "Großlangheimer Straße Nord" (Teiländerung) beschlossen werden. Grundlage hierfür ist der Bebauungsplanvorentwurf sowie der Entwurf zur Flächennutzungsplan mit Stand vom 17.07.2013 (s. Anlage). Einige wesentliche Themen aus den Unterlagen des Vorhabenträgers wurden in der Beschlussvorlage zusammengefasst. Für detailliertere Informationen wird auf die Anlage verwiesen.

 

 

  1. Planungsrechtliche Rahmenbedingungen

 

Flächennutzungsplan

Mit Aufgabe der militärischen Nutzung wurde der Flächennutzungsplan 2008 geändert und die ehemals militärisch genutzten Flächen als Gemeinbedarfsflächen dargestellt. Die südlichen Flächen (ca. 127,5 ha) wurden als FFH-Flächen ausgewiesen. Das gesamte Areal ist vor dem Hintergrund einer städtebaulichen Neuordnung als Außenbereichsfläche anzusehen. Zur Schaffung von Planungsrecht ist daher ein Bauleitplanverfahren erforderlich. Aufgrund des Planungsumgriffs wird ein Bebauungsplanverfahren im sog. Regel-Verfahren durchgeführt. Um Synergien in der Planung zu generieren wird der Flächennutzungsplan parallel geändert.

 

ISEK

Eine weitere Planungsgrundlage zur Einschätzung der geplanten Entwicklung stellt das Integrierte Stadtentwicklungskonzept aus dem Jahr 2006 (ISEK) dar, welches am 07.12.2006 vom Stadtrat beschlossen wurde. Hier wurde für die Flächen der ehemaligen Harvey Barracks die Entwicklung eines Gewerbestandortes als Zielvorgabe definiert. Durch das geplante Vorhaben wird diese Zielvorgabe konkretisiert.

 

Regionalplan

Relevante Ziele und Grundsätze für die geplanten Bauflächen ergeben sich aus dem Landesentwicklungsprogramm 2006 sowie dem Regionalplan des Regionalen Planungsverbandes Würzburg. Vom östlichen Siedlungsrand bis Etwashausen erstreckt sich ein Regionaler Grünzug (s. Begründung in der Anlage S. 10). Dieser ist von Bebauung freizuhalten und dient dem Biotopverbund sowie der Gliederung der Stadtteile Siedlung und Etwashausen. Da in erster Linie die bestehenden Gebäude genutzt werden sollen und ein eventueller Neubau im Bestand erfolgt, wird der Grünzug nicht beeinträchtigt.

 

 

  1. Geltungsbereiche

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens erstreckt sich über die Flächen der ehemaligen `Harvey Barracks´ welche nicht als FFH-Flächen deklariert sind (s. Anlage 2). Es beinhaltet eine Fläche von ca. 72,5 ha. Das Gebiet stellt insofern eine Weiterentwicklung des Industriegebietes an der Flugplatzstraße dar. Durch die Planung eines Kreisverkehrs an der St 2272 in Richtung Großlangheim wird der Bebauungsplan „Nr. 84 Großlangheimer Straße Nord“ in Teilen überplant. Daher ist in diesem Bereich parallel eine Änderung des Bebauungsplanes Großlangheimer Straße erforderlich.

 

Der Umgriff der Flächennutzungsplanänderung (s. Anlage 3) erstreckt sich über die gesamte Liegenschaft der ehemaligen `Harvey Barracks´ und schließt somit auch die FFH-Flächen mit ein (ca. 200 ha).

 

Bestandteil der Flächennutzungsplanänderung ist auch die Planung der Photovoltaikanlage auf den westlichen Teilen des ehemaligen Flugfeldes.

 

 

  1. Planungsziele

 

                Flächennutzungsplandarstellung

                Der Investor beabsichtigt den nördlichen großteils bereits versiegelten oder bebauten             Bereich zu einem modernen Gewerbe- und Gründerzentrum umzunutzen. Im   Rahmen dessen soll auch ein Dienstleistungs- und Gründerzentrum entstehen, in               dem sich Büros und Unternehmen aus Branchen neuer Technologien ansiedeln                 können. Dementsprechend wurden im Flächennutzungsplan Gewerbeflächen              dargestellt.

                Außerdem beabsichtigt die Firma Solarkraft Kitzingen Verwaltungs-GmbH, eine            Photovoltaik-                Freiflächenanlage mit einer installierten Leistung von ca. 4,1 MW auf   dem westlichen Teil des ehemaligen Flugfeldes zu errichten. Die Anlage dient dazu,                aus dem erneuerbaren Energieträger Sonnenlicht Strom zu gewinnen und in das     öffentliche Netz der Licht-, Kraft- und Wasserwerke Kitzingen GmbH einzuspeisen.     Der westliche Teil des ehemaligen Flugfeldes wurde daher als Sondergebiet                Photovoltaik dargestellt. Die restlichen Flächen wurden als landwirtschaftliche                 Flächen dargestellt. Der geplante Sonderlandeplatz wurde noch nicht berücksichtigt.

                (weitere Ausführungen s. Anlage)

 

 

                Bebauungsplan

                Die zukünftige Entwicklung des Planungsgebietes soll sich an einer Gliederung               in            zwei Bereiche unterschiedlicher Nutzungsintensität orientieren. Der westliche Teil der            ehemaligen Harvey Barracks soll durch Büros, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe              genutzt werden, die keine erhebliche Belästigung für die Umgebung mit sich bringen.              Im weiteren Umfeld befinden sich teilweise Wohn- und gemischte Nutzungen. Durch               eine geringere Nutzungsintensität in diesem Bereich sollen Konflikte vermieden          werden. Innerhalb dieses gewerblichen Schwerpunktbereiches ist v.a. der zentrale       Teil durch eine eher kleinteilige Gebäudestruktur, einen hohen Durchgrünungsgrad       und einen teilweise erhaltenswerten Baumbestand geprägt. Dieses Gebiet soll             zukünftig als „Campus“ v.a. Büros und Dienstleistungsbetrieben als Standort dienen.            Der markante Gebäudekomplex im Kernbereich des Gebiets soll dazu weitgehend               erhalten und umgenutzt werden. Ein Ersatz und Neubau von Gebäuden ist im              Westen an der Grenze zur Firma Frankenguss geplant, außerdem im südlich an den    zentralen Campus anschließenden Bereich. Auch hier ist der Schwerpunkt der    zukünftigen Nutzung im Bereich Büro / Dienstleistung geplant. Der Bereich bietet sich                als attraktiver Standort für solche Nutzungen im Übergang zur Freifläche des FFH-        Gebietes im Süden an.

 

                Im Nordwesten des Kasernenareals, östlich des Zufahrtstors „Nord“ befinden sich vor              allem die ehemaligen Mannschaftsunterkünfte der US-Streitkräfte. Die Gebäude sind            teilweise in einem sehr guten Zustand. Sie eignen sich ebenfalls für Büronutzungen.          Außerdem ist angedacht, hier Flächen bzw. Räumlichkeiten für Handwerks- und                 Gewerbebetriebe bereitzustellen. Der gleiche Nutzungsschwerpunkt ist für den          Bereich östlich des zentralen Campus vorgesehen.

 

 

                Der östliche Teil des ehemaligen Kasernenareals ist dagegen im Bestand durch              große Lagerhallen und – flächen gekennzeichnet. Dieser Bereich soll deshalb als              Standort für Industriebetriebe entwickelt werden. Der Bebauungsplan weist    entsprechend ein Industriegebiet nach § 9 BauNVO aus. Produktions- und       Logistikbetriebe finden hier ggf. geeignete Standortbedingungen.

 

                Beabsichtigt ist, die Ansiedlung von Logistikbetrieben v.a. auf den östlichen Teil            des Areals zu lenken. Für die verkehrsintensiven Unternehmen ist somit ein               direkter Anschluss an die Staatsstraße möglich.

                Insgesamt ergeben sich Arbeitsplatzzahlen zwischen 2.400 und 5.900 welche sich         entsprechend auf das Verkehrsnetz auswirken. (weitere Ausführungen s.     Anlage)

 

 

  1. Erschließung des Planungsgebietes

 

                Das Planungsgebiet ist über die Staatsstraße 2272 im Norden und über die       Panzerstraße im Süden an das übergeordnete Erschließungsnetz angebunden. Über                 diese Straßen ist eine direkte Anbindung an die B8 sowie an die Autobahn A3             gegeben.

 

                Nach derzeitigem Erkenntnisstand ist an der Ausfahrt „Nord“ (Richthofen Circle) ein   Kreisverkehr oder eine Lichtsignalanlage zur Bewältigung der künftigen Verkehre         erforderlich. Grundlage des Vorentwurfes ist eine Kreisverkehrslösung. An der     Zufahrt „Ost“ (Richtung Großlangheim) sind zumindest Linksabbiegespuren    erforderlich. Die Haupterschießung soll über die Ausfahrt „Nord“ erfolgen. Die         Ausfahrt Ost soll weitestgehend der Erschließung des Industriegebietes dienen.

 

                Das bestehende, private Bahngleis aus Richtung Westen ist in seiner gesamten             Länge Bestandteil des Geltungsbereiches. Es ist als private Verkehrsfläche     planungsrechtlich gesichert, so dass wie geplant bei entsprechender Nachfrage eine                Inbetriebnahme möglich ist.

 

                Im Norden entlang der St 2272 in Richtung Großlangheim verläuft ein Fahrradweg        welcher unmittelbar an das Planungsgebiet angrenzt. Im Süden des              Planungsgebietes verläuft entlang der Panzerstraße ebenfalls ein Fahrradweg. Eine            Anbindung des Fahrradnetzes an das Entwicklungsgebiet mit eigenständigen                 Fahrradwegen ist derzeit auf Wunsch des Investors nicht geplant.

 

                Die Anbindung des Gebietes an den Öffentlichen Personennahverkehr soll über eine                Haltestelle an der Nordausfahrt (Richthofen Circle) erfolgen. (weitere Ausführungen s. Anlage)

 

 

  1. Planungsschwerpunkte

 

                Immissionsschutz

                Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird ein Gewerbe- und Industriegebiet   innerhalb eines bereits teilweise bebauten Umfeldes realisiert. Es sind               Wohnnutzungen, gemischte und gewerbliche Nutzungen in der Umgebung         vorhanden.        Zur Berücksichtigung des Schallimmissionsschutzes wurden im               Rahmen des                 Gutachtens zum Schallimmissionsschutz zulässige          Geräuschkontingente für das Gewerbe- und das Industriegebiet ermittelt, die    im           Bebauungsplan festgesetzt sind.            Die Einschränkung der zulässigen Kontingente      ergibt sich durch den Schutzanspruch der nächstgelegenen Wohnnutzungen mit          hoher Vorbelastung durch bestehende gewerbliche Anlagen.

 

                Durch die Ausweisung des Gewerbe- und Industriegleises ist eine Zunahme der           Verkehrszahlen auf den angrenzenden, bestehenden Straßen zu erwarten. Im               Schallimmissionsgutachten wurde die untersucht. Im Ergebnis kommt das Gutachten               dazu, dass keine  unzulässigen Schallimmissionen für schutzbedürftige Nutzungen                 entlang der Staatsstraße 2272 und der Panzerstraße ausgelöst werden.

                Im Bereich der Zufahrt „Nord“ wurde aufgrund des geplanten Kreisverkehrs ebenfalls              eine Schallimmissionsuntersuchung                auf Grundlage der 16. BImSchV               durchgeführt. Im Ergebnis werden die Grenzwerte       der 16. BImSchV unterschritten.

 

                Westlich des geplanten Technologieparks befinden sich bestehende Gewerbe- und   Industriebetriebe (z.B. Gusswerk) von denen auch insbesondere bei einer evtl.            Betriebserweiterung Lärmimmissionen auf den westlichen Teil des eingeschränkten            Gewerbegebietes einwirken. Um Konflikte zu vermeiden wurden in den unmittelbar                 angrenzenden Gewerbeflächen GE 1, 3 und 5 die betriebsbezogenen                Wohnnutzungen ausgeschlossen. Außerdem sind in den Industriegebieten           betriebsbezogene Wohnnutzungen ausgeschlossen.

 

                Die übrigen an das Planungsgebiet angrenzenden Nutzungen (Staatsstraße 2272,         Panzerstraße, Schießanlagen, mögliche Wiederaufnahme des Flugbetriebes am          Flugplatz) bewirken ebenfalls gewerbliche und verkehrsbedingte Lärmimmissionen           innerhalb des geplanten Gewerbe- und Industriegebietes. Diese sind jedoch mit der                 geplanten Nutzung vereinbar. Aufgrund dessen sind laut Gutachten keine       diesbezüglichen Festsetzungen zum Immissionsschutz im Bebauungsplan    erforderlich. (weitere Ausführungen s. Anlage)

 

 

                Umgang mit den Kampfmitteln

                Am 19.03.2013 hat der Stadtrat der Vorgehensweise zum Umgang mit den       Kampfmittelverdachtsflächen zugestimmt. Im gesamten Geltungsbereich des              Bebauungsplanes besteht ein konkreter Kampfmittelverdacht. Auch ohne     entsprechende sicherheitsrechtliche Anordnung sind bei jeglichem Eingriff in die         Bodenflächen vorab oder baubegleitend Kampfmitteluntersuchungen durchzuführen.   Dies betrifft auch einfache Ausschachtungen, z.B. um Leitungen oder Kanäle zu           erneuern oder neu zu verlegen.

 

                Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans ist gemäß                Kampfmittelräumkonzept vom 18.04.2013 vor Nutzungsaufnahme eine beschränkte Kampfmittelfreiheit durch eine zugelassene Fachfirma nachzuweisen. (weitere                 Ausführungen s. Anlage)

 

 

                Umgang mit den Altlasten

                Aufgrund der zahlreichen verschiedenen früheren Nutzungen der ehemaligen Harvey              Barracks zeigt das Planungsgebiet ein weites Belastungsspektrum an schädlichen              Bodenveränderungen auf. Typische Belastungen sind kraftstoffbürtige             Kontaminationen, Schwermetallbelastungen, aber auch teerhaltige     Straßenbestandteile, Reinigungsmittel etc.

 

                Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden von 2006 bis 2012 im Auftrag der    bisherigen Eigentümerin Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Untersuchungen der   Altlastenbearbeitung der Phase I bis IIb durchgeführt, d.h. alle Untersuchungsschritte        von der historischen Erkundung bis zur Detailuntersuchung. Es sind jedoch bisher        nicht auf der gesamten Fläche alle Untersuchungsschritte abgeschlossen     worden.

 

                Der überwiegende Teil dieser Untersuchungen wurde bereits durchgeführt. Die          Weiterführung ist durch einen öffentlich- rechtlichen Vertrag zwischen der     blumquadrat GmbH und dem Landratsamt sichergestellt. (weitere Ausführungen s.             Anlage)

 

                Naturschutz

                Zur Kompensation von Eingriffen in Natur und Landschaft im Sinne von § 1a BauGB     ergeben sich aus dem Umweltbericht Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur    Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft mit einer Fläche von 4,86 ha. Die                 Flächen sollen voraussichtlich vorwiegend außerhalb des Geltungsbereiches   zugeordnet werden. Diese werden im Laufe des Verfahrens dem Bebauungsplan                 zugeordnet. (weitere Ausführungen s. Anlage)

 

               

  1. Weiteres Vorgehen

Der Vorentwurf wird den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange zur Stellungnahme vorgelegt. Parallel hierzu ist die Öffentlichkeit über die Planungsabsichten zu informieren. Dies erfolgt in einer 4-wöchigen Planauslegung.

 

Nach Eingang der Anregungen werden diese abgewogen und dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorgelegt.

 

Parallel hierzu wird der städtebauliche Vertrag Teil 1 vorbereitet, der u.a. die Übernahme der Verfahrenskosten etc. regelt.

 

 

 

  1. Vom Sachvortrag wird Kenntnis genommen.

 

  1. Für den Bebauungsplan „Nr. 106 conneKT Technologiepark Kitzingen“ wird die frühzeitige Unterrichtung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden nach § 4 Abs. 1 BauGB sowie die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert. Maßgebend für die Planänderungen ist der Vorentwurf des Bebauungsplanes in der Fassung vom 17.07.2013 und für die Änderung des Flächennutzungsplanes in der Fassung vom 17.07.2013.

 

  1. Der Bebauungsplan „Nr. 84 Großlangheimer Straße Nord“ wird parallel zum ersten Mal geändert.

 

  1. Die Stadt wird beauftragt einen städtebaulichen Vertrag Teil 1 mit dem Investor zu schließen und diesen zum Billigungsbeschluss dem Stadtrat zur Entscheidung vorzulegen.