1. Ausgangslage
In der
Stadtratssitzung am 27.09.2012 hat der Stadtrat dem Vorhaben auf Grundlage des
damaligen Planungsstandes zugestimmt. Es wurde beschlossen, dass das Vorhaben
im Rahmen der Genehmigung nochmals vorgestellt werden soll.
Das
Bauamt hat auf Grundlage des Planungskonzeptes zwischenzeitlich verschiedene
Abstimmungsgespräche mit dem Bauherrn und dessen beauftragtem Planer geführt.
Mit der
anliegenden Planung hat der Bauherr am 17.09.2013 einen Bauantrag für den
Neubau einer betreuten Wohnanlage mit 25 Wohnungen, Gaststätte, Büro „Zum
Goldenen Löwen“ gestellt.
Der
Vorhabenträger bittet um eine zügige Behandlung. Deshalb erfolgt die
Vorstellung des Bauvorhabens im Verwaltungs- und Bauausschuss.
2. Denkmalschutz
Das Gebäude des ehemaligen Gasthauses
„Goldener Löwe“ wurde Anfang 2009 in die Denkmalliste aufgenommen. Zudem wurde
die Stadtmauer in die Denkmalliste aufgenommen. Die weitere Bebauung der
Lindenstraße 13, 15 und 17 ist nicht als Denkmal eingetragen (s. hierzu auch
Beschluss vom 27.09.2012 s. Anlage).
Im Rahmen des Erstentwurfes wurde
das LfD in die Planung eingebunden. Darin wird aus
denkmalfachlicher Sicht erläutert, dass ein Abbruch aufgrund der festgestellten schweren statischen Schäden nachvollziehbar ist. Weiterhin
heißt es, dass die Ausstattung
der Gaststube mit ggf. noch weiteren Teilen zu bergen und wieder einzubauen ist. Zum Umgang mit der
historischen Stadtmauer teilt das LfD mit,
dass im weiteren Verfahren zu prüfen ist, inwieweit diese erhalten und in die Planung integriert werden kann.
Zudem wurde zum Grundsatzbeschluss
der damalige Stadtheimatpfleger mit dem Vorhaben
befasst. Herr Bilz hat die Entwicklung
begrüßt.
Auf Basis der jetzt eingereichten
Genehmigungsplanung wurde eine kurzfristige Abstimmung
mit dem LfD geführt. Wesentliche Punkte sind hierbei, die Optimierung der Durchbrüche in
der Stadtmauer zugunsten eines ggf. etwas umfänglicheren
Erhalts der Stadtmauer und die Prüfung
des Erhalts von Teilen der Außenmauern
im Bereich des Erdgeschosses
des ehem. Goldenen Löwen sowie die
modellhafte Darstellung des Entwurfes zur Beurteilung der städtebaulichen Integration. Eine offizielle
Stellungnahme wird noch nachgereicht.
3. Planungsrechtliche
Rahmenbedingungen
Die zu überplanenden Flächen sind
planungsrechtlich grundsätzlich dem Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB
zuzuordnen. Art und Maß der baulichen Nutzung fügen sich in die Eigenart der
näheren Umgebung ein. Die Fläche ist über die Lindenstraße erschlossen. Gesunde
Wohn- und Arbeitsverhältnisse können über eine entsprechende Planung
gewährleistet werden. Das Ortsbild wird durch die Planung nicht wesentlich
beeinträchtigt.
Der Flächennutzungsplan stellt für
diese Flächen ein Mischgebiet nach § 6 BauNVO dar. Im Mischgebiet sind u. a.
folgende Nutzungen möglich; Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude,
Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des
Beherbergungsgewerbes sowie Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche,
kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke umsetzbar.
Die geplante Nutzung ist damit im
Mischgebiet grundsätzlich zulässig.
4. Vorhaben
Geplant
ist der Bau einer Wohnanlage für betreutes Wohnen. Insgesamt sollen 25
Wohneinheiten zur Verfügung gestellt werden. Die Architektur des Vorhabens
orientiert sich hinsichtlich der Fassadengestaltung prinzipiell am historischen
Vorbild. Die Kubatur wurde entsprechend der wirtschaftlichen Anforderungen des
Investors und Bauherrn angepasst. Die vorhandene Stadtmauer wurde soweit mit
dem Entwurf vereinbar, erhalten und in die Planung integriert. Ansonsten geht
der Bauherr von einem kompletten Rückbau der vorhandenen Baustruktur aus.
Das
Vorhaben gliedert sich in drei Bereiche:
-
Bereich des ehemaligen Gasthauses
„Goldener Löwe“
Der Bereich des ehemaligen
Gasthauses soll nach historischem Vorbild wieder aufgebaut werden (zwei
Geschosse plus Dach). Ein Erhalt ist auch aus Gründen der geringen Raumhöhen
< 2,00 m aus Sicht des Investors nicht mit der geplanten Nutzung einer
Gaststätte vereinbar. Das Gebäude soll im EG eine Gaststättennutzung und in den
darüberliegenden Geschossen Wohneinheiten beinhalten.
-
Mittlerer Bereich der Wohnanlage
Um die seitens des
Investors geforderten Wohneinheiten unterzubringen wurde der Mittelteil der
Anlage um ein Geschoss erhöht (Drei Geschosse plus Dach). Aufgrund des
Geländeversprungs wurden im Erdgeschoss nur zur Lindenstraße Wohneinheiten
untergebracht. In Richtung Hindenburgring West befinden sich hier
Kellerabteile. Darüber befinden sich drei weitere Geschosse mit Wohneinheiten.
Die Tiefe des Gebäude orientiert sich am bestehenden Gebäude des ehemaligen
„Goldenen Löwen“ mit dessen vorhandenem Anbau.
-
Bereich am Stadtturm
Der dritte Abschnitt
beinhaltet ausschließlich Wohnnutzungen und bildet den Übergang zum vorhandenen
Stadtturm. Das Gebäude wurde hier in der Höhe um ein Geschoss reduziert um
höhenmäßig den historischen Stadtturm zu berücksichtigen (2 Geschosse plus
Dach). Der First bleibt, lt. Planung, unter der Traufhöhe des Stadtturmes. Auch
die Gebäudetiefe wird entsprechend reduziert um den Stadtturm architektonisch
nicht zu beeinträchtigen.
5. Empfehlungen
und Vorgaben
Seitens des Bauamtes wird
vorgeschlagen dem Bauherrn folgende Hinweise und Vorgaben als Grundlage der
weiteren Planung zu übermitteln:
-
Die
vorhandene Stadtmauer ist gem. der vorliegenden Planung soweit als möglich in
die Planung zu integrieren und zu erhalten
-
Die
vorhandene Grünfläche am Hindenburgring West ist weitestgehend zu erhalten.
-
Bei
den Dachflächen sind Ortgang und Traufe entsprechend dem historischen Bestand
auszubilden.
-
Es
wird empfohlen nur eine Gaubenart in den Entwurf zu integrieren.
-
Es
wird empfohlen die Fenster mit Fensterläden zu versehen.
-
Es
wird empfohlen, die innere Organisation der Raumzuschnitte vom Planer
hinsichtlich der Funktionalität überprüfen und ggf. überarbeiten zu lassen.
-
Die
Gaststätteneinrichtung des ehemaligen „Goldenen Löwen“ ist zu erhalten und in
die Planung zu integrieren.
-
Es
ist Optimierung der eingeplanten Stadtmauerdurchbrüche zugunsten eines
umfänglicheren Erhalts der Stadtmauer zu prüfen.
-
Es
ist zu prüfen und darzustellen inwieweit die Außenwände im Bereich des EG des
ehemaligen „Goldenen Löwen“ erhalten werden können.
-
Der
Entwurf ist modellhaft darzustellen um die städtebauliche Integration an dieser
Stelle beurteilen zu können.
6. Weiteres
Vorgehen
Die
unter Punkt 5 aufgezählten Empfehlungen und Vorgaben werden dem Planer nochmals
schriftlich übermittelt. Der Planer wird gebeten die formulierten Anpassungen
vorzunehmen. Auf dieser Basis wird das Baugenehmigungsverfahren durchgeführt
und das Vorhaben letztendlich nach Vorlage aller erforderlichen Nachweise und
erfolgreicher Anhörung der Fachbehörden genehmigt.